Vote en assemblée générale de copropriété : majorités et règles

Plus de 700 000 syndicats de copropriétaires existent en France, pour environ 10 millions de lots. Et chaque année, ce sont des centaines de milliers d'assemblées générales qui se tiennent. Pour quoi faire ? Arrêter le budget prévisionnel, valider des travaux, désigner ou révoquer le syndic professionnel, parfois retoucher le règlement de copropriété. Le tout encadré par des règles strictes. Mieux vaut les maîtriser. Car une convocation défaillante, une mauvaise lecture du quorum, une majorité simple prise pour une double majorité : ce sont précisément ces dérapages qui font tomber, en pratique, une résolution pourtant nécessaire à l'immeuble.

Fondements juridiques du vote en copropriété

Tout repose sur la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret du 17 mars 1967. Ce texte fondateur n'est pas resté figé. La loi ALUR du 24 mars 2014 l'a profondément remanié, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018 a pris le relais. Le vote à distance s'en est trouvé modernisé ; la transparence financière du syndicat des copropriétaires, resserrée.

Le principe de base se lit à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : chacun vote en proportion de sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes. Un exemple éclaire tout de suite la chose. Détenir 250 tantièmes sur 1 000, c'est peser 25 % des droits de vote - quel que soit le nombre de lots possédés. Le poids de chacun colle ainsi à son intérêt réel dans l'immeuble.

Au moment de la mise en copropriété, c'est un géomètre-expert qui établit l'état descriptif de division. Ce document décrit chaque lot et lui attribue ses tantièmes : ceux des parties communes générales, et le cas échéant ceux des parties communes spéciales. Tout en découle ensuite - la répartition des charges comme le poids de chaque voix en assemblée.

Dernier maillon : l'immatriculation au registre des copropriétés. La loi ALUR la rend obligatoire dès le premier lot, sous peine de sanctions. Géré par l'ANAH, ce registre conditionne l'accès à plusieurs aides publiques - celles de la rénovation énergétique en particulier.

Préparation et convocation de l'assemblée générale

Qu'elle soit ordinaire (au moins une fois par an) ou extraordinaire (urgence, besoin ponctuel), l'assemblée générale ne peut se tenir sans convocation régulière. L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose un délai : 21 jours au minimum avant la réunion, hors urgence justifiée.

Que doit contenir cette convocation ?

• L'ordre du jour détaillé, reprenant toutes les résolutions soumises au vote ;
• Les pièces utiles à l'information des copropriétaires : devis de travaux, projet de contrat du syndic professionnel, état des charges récupérables, etc. ;
• Le lieu, la date et l'heure ;
• Les modalités de participation à distance, lorsqu'elles sont ouvertes.

Délai trop court, ordre du jour bancal, copropriétaire oublié dans l'envoi : la convocation irrégulière alimente une bonne part des actions en nullité devant le tribunal judiciaire. Le conseil syndical, qui représente les copropriétaires et surveille le syndic, gagne à relire la convocation avant qu'elle ne parte. Un contrôle de forme tout simple. Et bien souvent, le contentieux est évité.

La loi ELAN a ouvert la porte à la visioconférence, ou à tout moyen électronique permettant d'identifier le copropriétaire. Quant au vote par correspondance, il a été généralisé : on adresse son bulletin avant la séance, sans pour autant bloquer la délibération des autres. Dans les grandes copropriétés parisiennes, où l'absentéisme grimpait parfois au-dessus de 40 %, le changement a nettement relevé la participation.

Les quatre régimes de majorité et leurs domaines d'application

Quatre seuils de majorité figurent dans la loi du 10 juillet 1965. Lequel retenir ? Cela dépend, à chaque fois, de la nature et de l'importance de la décision en jeu.

Majorité de l'article 24 - majorité simple

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 couvre les décisions courantes. Elles passent à la majorité des seules voix exprimées - présents, représentés ou votants par correspondance. Quelques illustrations :

• L'approbation des comptes annuels et du budget prévisionnel ;
• L'entretien courant des parties communes ;
• Les adaptations du règlement de copropriété qu'imposent des évolutions législatives ;
• La désignation ou le renouvellement du conseil syndical.

Pas de quorum exigé. L'assemblée délibère valablement quel que soit le nombre de présents ou de représentés.

Majorité de l'article 25 - majorité absolue

Le calcul se durcit avec l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, absents et représentés confondus. Ce seuil est réservé aux décisions plus lourdes :

• La désignation et la révocation du syndic, professionnel, bénévole ou coopératif ;
• Les travaux touchant la structure de l'immeuble sur les parties communes ;
• L'installation d'équipements collectifs - portail automatique, bornes de recharge électrique ;
• Les travaux de rénovation énergétique d'ampleur, appuyés sur un diagnostic de performance énergétique ;
• La délégation de pouvoirs au conseil syndical.

Un mécanisme de rattrapage existe : la passerelle. Une résolution qui rassemble au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, sans atteindre la majorité absolue ? Un second vote enchaîne aussitôt, à la majorité de l'article 24 cette fois.

Exemple concret : copropriété de 20 lots, 1 000 tantièmes. La majorité absolue suppose 501 voix. La résolution n'en réunit que 360, soit 36 %. Direction le second vote - et elle passe si elle obtient la majorité des voix exprimées à ce tour-là.

Majorité de l'article 26 - double majorité

Deux conditions, cette fois, doivent tomber ensemble : la majorité en nombre de copropriétaires (plus de la moitié) ET les deux tiers des tantièmes du syndicat tout entier. Pour quelles décisions ?

• Les modifications du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ;
• La suppression du poste de gardien ou de concierge, avec l'aliénation du logement de fonction qui va avec ;
• Les travaux qui transforment une partie commune en partie privative.

Exemple concret : 10 copropriétaires, dont 3 réunissent à eux seuls 680 tantièmes sur 1 000. Pour faire passer une résolution en double majorité, il faut au moins 6 copropriétaires favorables et plus de 667 tantièmes. Que les 3 gros porteurs votent contre, et la résolution tombe. Quand bien même 7 minoritaires l'approuvent.

Unanimité

Certaines décisions n'avancent qu'avec l'accord de tous - absents inclus. Pas une voix de moins. L'unanimité s'impose notamment pour l'aliénation des parties communes dont la conservation reste nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Elle vaut aussi quand une modification de l'état descriptif de division touche aux droits privatifs d'un copropriétaire sans son accord.

Acteurs du vote : syndic, conseil syndical et mandataire

Le syndic de copropriété préside la séance et rédige le procès-verbal d'assemblée générale. On vise ici le professionnel titulaire d'une carte délivrée par la chambre de commerce, couvert par une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Signé en fin de séance par les copropriétaires présents désignés à cet effet, le procès-verbal fait foi des décisions et de leurs résultats chiffrés. Il doit être notifié à chaque copropriétaire dans un délai d'un mois après la tenue de l'assemblée.

L'absent, lui, peut se faire représenter par un mandataire : un autre copropriétaire, son conjoint, ou toute personne physique ou morale de son choix. La loi ELAN a admis la procuration dématérialisée, envoyée par courriel. Une limite mérite l'attention, car elle pèse : personne ne peut détenir plus de trois mandats, sauf si l'ensemble des voix dont il dispose - les siennes comprises - reste sous le seuil de 10 % des voix du syndicat.

Le conseil syndical joue, lui, un rôle de contrôle et d'assistance. Il vérifie la comptabilité du syndicat, examine les devis présentés à l'assemblée, suit l'avancement du plan pluriannuel de travaux. Il peut aussi recevoir délégation pour certaines décisions, dans les limites fixées par l'assemblée. Depuis la loi ELAN, les copropriétés de plus de 200 lots doivent en principe disposer d'un diagnostic technique global et d'un plan pluriannuel de travaux.

Charges, fonds de travaux et implications financières des votes

Voter en assemblée, c'est engager des dépenses. Chacun les supporte au prorata de ses tantièmes. La répartition se joue sur deux registres :

• Les charges générales - administration, entretien et conservation des parties communes - réparties selon les tantièmes généraux de chaque lot ;
• Les charges spéciales - ascenseur, chauffage collectif, espaces verts - calculées d'après l'utilité du service ou de l'équipement pour chaque lot.

Voté chaque année à la majorité de l'article 24, le budget prévisionnel détermine les provisions pour charges appelées trimestre par trimestre. À la clôture de l'exercice intervient la régularisation des charges : on rectifie alors les sommes réellement dues. Le syndicat peut aussi voter une avance de trésorerie pour se ménager une réserve de liquidités.

Depuis la loi ALUR, le fonds de travaux s'impose aux copropriétés de plus de 10 lots à usage de logements. Sa cotisation annuelle ne tombe jamais sous 5 % du budget prévisionnel. L'assemblée générale en décide l'accumulation, sur proposition du syndic - qui s'appuie sur le diagnostic technique global ou le carnet d'entretien de l'immeuble.

Contestation des décisions d'assemblée générale

Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler une résolution. Même s'il a voté pour. Le délai ? Deux mois à partir de la notification du procès-verbal. Délai préfix, qui plus est : pas de prorogation.

Dans les dossiers que l'on rencontre le plus, les motifs d'annulation tournent autour de :

• Une convocation irrégulière (délai trop court, ordre du jour incomplet) ;
• Le non-respect de la majorité applicable ;
• L'abus de majorité - notion forgée par la jurisprudence pour viser la décision prise au seul profit des majoritaires, contre l'intérêt collectif ;
• La violation du règlement de copropriété ou d'une règle d'ordre public ;
• Une irrégularité dans la gestion des mandats ou des procurations.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation s'est montrée exigeante. L'abus de majorité suppose qu'on démontre une décision contraire à l'intérêt collectif, prise dans le seul but de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires (3e chambre civile, 18 novembre 2009, n° 08-19.108). La preuve, en pratique, n'est pas facile à rapporter.

Avant le contentieux, la médiation reste une voie amiable à privilégier. Depuis la loi du 18 novembre 2016, une tentative de résolution amiable est même en principe obligatoire avant de saisir le tribunal judiciaire pour certains litiges. Et quand l'urgence est avérée, le référé demeure ouvert : pour suspendre, par exemple, des travaux lancés sur le fondement d'une délibération irrégulière. Un mot sur l'argent. Les honoraires d'avocat ne sont remboursés par l'adversaire qu'à hauteur de ce que le juge accorde au titre de l'article 700 du Code de procédure civile - souvent bien en deçà des frais réellement engagés.

Un dernier cas mérite qu'on s'y arrête : les copropriétés fragiles. Petites copropriétés horizontales, ensembles en zone urbaine sensible - on y voit s'empiler impayés de charges, absentéisme aux assemblées et conflits de gouvernance. À l'opposé, certaines grandes copropriétés peuvent constituer un syndicat secondaire pour gérer des parties communes propres à un groupe de copropriétaires, avec ses propres assemblées et son propre syndic coopératif.

Pour aller plus loin

Tantièmes, régimes de majorité, convocation, procès-verbal, contestation : qui veut défendre ses droits - ou simplement peser dans la gouvernance de son immeuble - a tout intérêt à maîtriser ces mécanismes. La technique juridique ne se détache jamais des chiffres : budget prévisionnel, fonds de travaux, répartition des charges. Ni des délais, parfois couperets. Deux mois pour l'action en nullité. Les négliger se paie cher.

Installé dans le 8e arrondissement de Paris, le Cabinet d'avocats Richard Cohen accompagne copropriétaires, syndicats des copropriétaires et syndics professionnels sur l'ensemble du droit de la copropriété : contrôle de la régularité des assemblées générales, rédaction ou modification du règlement de copropriété, défense en cas de contestation, suivi des contentieux liés aux charges ou aux travaux. Le cabinet plaide devant le tribunal judiciaire de Paris et les juridictions d'appel d'Île-de-France.