Charges récupérables en copropriété : cadre juridique

Charges de copropriété : distinction fondamentale entre charges générales et charges spéciales

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis organise la répartition des charges entre copropriétaires selon une summa divisio que le règlement de copropriété ne peut qu'affiner, jamais inverser. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories : les charges générales, qui concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, et les charges spéciales, liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun dont certains lots ne bénéficient pas nécessairement.

Les charges générales sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes attachés à chaque lot de copropriété - valeur fixée une fois pour toutes lors de la mise en copropriété et inscrite dans l'état descriptif de division. Les charges spéciales, en revanche, sont réparties en fonction de l'utilité que chaque service ou équipement présente pour chaque lot, indépendamment de son usage effectif. Un copropriétaire du rez-de-chaussée n'est pas tenu aux charges d'ascenseur s'il n'en retire aucune utilité : c'est la règle posée par la jurisprudence de la Cour de cassation, constante depuis plusieurs décennies.

Le règlement de copropriété peut moduler cette répartition, mais toute clause qui méconnaîtrait le critère légal d'utilité pour les charges spéciales est réputée non écrite. Dans les dossiers de copropriété, la contestation de clauses de répartition fondée sur ce principe est l'une des causes récurrentes de contentieux.

Charges récupérables : périmètre et mécanisme de récupération

La notion de charges récupérables est distincte de celle de charges de copropriété, même si les deux se recoupent partiellement. Elle intervient principalement dans les rapports entre bailleur et locataire : le bailleur peut récupérer sur son locataire certaines dépenses qu'il a d'abord avancées au syndicat des copropriétaires. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables en matière de baux d'habitation - ascenseur, eau froide, eau chaude, entretien des parties communes, enlèvement des ordures ménagères, entre autres postes.

En pratique, le syndic de copropriété appelle les provisions pour charges auprès de chaque copropriétaire selon le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Le copropriétaire-bailleur répartit ensuite la fraction récupérable sur son locataire, sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle. Le montant moyen des charges récupérables dans le parc privé parisien oscille selon les études entre 1 200 et 2 500 euros par logement et par an, selon la surface, le niveau d'équipement et l'ancienneté de l'immeuble.

Trois conditions cumulatives s'imposent pour qu'une dépense soit récupérable : figurer sur la liste réglementaire, avoir été effectivement payée par le bailleur, et concerner des prestations dont le locataire est bénéficiaire direct. Une dépense de ravalement des parties communes, par exemple, n'est pas récupérable sur le locataire - elle relève du gros entretien à la charge du bailleur - même si elle a été votée en assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Rôle du syndic, du conseil syndical et de l'assemblée générale dans l'appel des charges

Le syndic de copropriété arrête le budget prévisionnel annuel, qui doit être soumis à l'approbation de l'assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce budget couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs du syndicat. Il est voté à la majorité simple des voix exprimées (majorité de l'article 24), ce qui suffit pour les décisions ordinaires de gestion.

La convocation à l'assemblée générale doit être adressée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la réunion, accompagnée de l'ordre du jour et des documents financiers afférents. Le conseil syndical, organe de contrôle élu par l'assemblée, vérifie les comptes du syndic et peut émettre un avis sur le projet de budget. Une fois l'assemblée tenue, le procès-verbal consigne les décisions et les quote-parts correspondant à chaque lot, ce qui permet à chaque copropriétaire de vérifier le calcul des provisions.

Hors budget prévisionnel, certaines dépenses appellent des règles de majorité différentes. Les travaux en copropriété nécessitant une majorité de l'article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) concernent notamment les équipements nouveaux ou les travaux d'économie d'énergie. La double majorité de l'article 26 - majorité en nombre et représentant au moins les deux tiers des tantièmes - est requise pour les actes de disposition. L'unanimité reste réservée aux décisions les plus lourdes, comme la suppression d'un équipement collectif ou la modification de la destination de l'immeuble.

Fonds de travaux, plan pluriannuel et diagnostic technique global

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les syndicats de copropriétaires de plus de cinq lots à usage de logements, bureaux ou commerces sont tenus de constituer un fonds de travaux obligatoire. La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Cette provision, distincte des charges courantes, est affectée au financement des travaux sur les parties communes et des équipements communs non couverts par le budget ordinaire.

Le plan pluriannuel de travaux - rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 pour les immeubles de plus de quinze ans - doit être élaboré à partir d'un diagnostic technique global (DTG). Le DTG analyse l'état technique de l'immeuble et évalue les travaux nécessaires sur les dix prochaines années. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, ce plan devait être adopté au plus tard le 1er janvier 2023 ; pour celles de cinquante et un à deux cents lots, le 1er janvier 2024 ; pour les autres, le 1er janvier 2025.

L'immatriculation au registre des copropriétés, géré par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), est obligatoire pour toute copropriété, quelle que soit sa taille. Sans immatriculation, la copropriété ne peut pas obtenir de subventions publiques ni procéder à certains actes juridiques. Le numéro d'immatriculation est mentionné sur chaque convocation et procès-verbal d'assemblée générale.

Répartition des charges et contestation

Un copropriétaire qui conteste le montant ou la répartition des charges dispose d'un délai de recours de cinq ans à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour engager une action en nullité devant le tribunal judiciaire. Ce délai est celui de droit commun prévu à l'article 2224 du Code civil, sauf délai spécial applicable en vertu des statuts ou d'une décision de justice.

Deux types de contestation méritent d'être distingués. La première porte sur la régularité formelle de la décision d'assemblée : défaut de convocation, ordre du jour incomplet, non-respect des règles de majorité. La seconde porte sur le fond : répartition contraire au règlement de copropriété ou aux critères légaux, charges imputées à tort à certains lots, dépenses non soumises au vote. Dans ce second cas, la Cour de cassation (3e chambre civile) a régulièrement censuré des répartitions de charges spéciales ne respectant pas le critère d'utilité, même lorsque le règlement de copropriété ne les contestait pas explicitement.

Avant toute saisine du tribunal, la médiation peut constituer une voie utile, notamment lorsque le litige oppose un copropriétaire et le syndicat sur des montants modestes. La loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative a instauré ce dispositif, qui permet de trouver un accord sans interruption de la gestion courante de la copropriété. En cas d'urgence - par exemple, un appel de fonds exceptionnel manifestement irrégulier - la procédure de référé permet d'obtenir une décision provisoire dans des délais très courts, parfois inférieurs à deux semaines.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut de son côté recouvrer les provisions impayées par voie d'injonction de payer, procédure rapide et peu coûteuse pour les créances certaines, liquides et exigibles. En cas d'opposition du copropriétaire débiteur, le dossier bascule en procédure contradictoire ordinaire devant le tribunal judiciaire.

Aspects pratiques : vérification des décomptes et contrôle du syndic

Chaque copropriétaire reçoit, au moins une fois par an, l'arrêté des comptes du syndicat, accompagné du décompte individuel de charges. Ce document récapitule les provisions appelées, les dépenses réellement engagées et le solde à régulariser par lot. Le conseil syndical dispose d'un droit de communication étendu sur toutes les pièces comptables du syndic : contrats, factures, relevés de compte du syndicat.

Lorsque le décompte révèle des anomalies - facturation de travaux non votés, clé de répartition erronée, dépenses imputées à la mauvaise catégorie de charges - le copropriétaire doit adresser une contestation écrite au syndic avant l'assemblée générale appelée à approuver les comptes. Passée l'approbation en assemblée, la contestation reste possible dans le délai de recours, mais le débat sur la régularité comptable devient plus technique.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont l'activité en droit de la copropriété couvre plus de 30 ans de pratique à Paris, traite régulièrement des dossiers de contestation de charges, de révision de règlements de copropriété et de recouvrement de provisions impayées, au stade amiable comme devant les juridictions compétentes.