Assemblée générale ordinaire en copropriété : cadre juridique

L'assemblée générale ordinaire : fondement légal et périodicité

L'assemblée générale ordinaire est l'instance délibérante annuelle du syndicat des copropriétaires. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose, à son article 14-1, la tenue d'au moins une assemblée générale par an. Cette réunion obligatoire doit se tenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice comptable du syndicat, sauf dérogation accordée par le tribunal judiciaire à la demande du syndic de copropriété.

Chaque copropriétaire, qu'il détienne un seul lot de copropriété ou plusieurs, est membre de droit du syndicat et dispose d'un droit de vote proportionnel à ses tantièmes, tels que définis par le règlement de copropriété. La quote-part de chaque copropriétaire détermine non seulement sa contribution aux charges de copropriété, mais aussi son poids délibératif lors de chaque vote.

Convocation : délais, contenu et destinataires

Le syndic de copropriété est tenu d'adresser la convocation à chaque copropriétaire ainsi qu'au conseil syndical. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi de 1965 fixe le délai minimal de convocation à vingt et un jours avant la date de l'assemblée, sauf urgence (article 9 du décret). Ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée ou, si le copropriétaire y a consenti, de l'envoi par voie électronique.

La convocation doit obligatoirement comporter :

• l'ordre du jour précis, avec l'intitulé de chaque résolution soumise au vote ;
• les documents annexés imposés par la réglementation (projet de budget prévisionnel, état des charges, comptes de l'exercice clos, note technique du syndic, etc.) ;
• l'indication des modalités de participation, y compris la possibilité de voter par correspondance ou de donner mandat à un mandataire.

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée par visioconférence si la convocation le mentionne. L'absence d'un document annexe obligatoire peut constituer un motif de contestation de la décision adoptée sur ce point, sans nécessairement emporter la nullité de l'ensemble de l'assemblée.

Ordre du jour : matières obligatoires et facultatives

Parmi les questions inscrites de droit à l'ordre du jour de l'assemblée générale ordinaire, figurent au minimum :

• l'approbation des comptes de l'exercice clos et le quitus au syndic ;
• le vote du budget prévisionnel pour l'exercice à venir ;
• les provisions pour charges correspondantes ;
• la ratification, le cas échéant, des travaux urgents engagés par le syndic sur les parties communes ;
• la désignation ou la confirmation des membres du conseil syndical ;
• le renouvellement ou la résiliation du contrat de syndic.

Depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et Résilience), les copropriétés de plus de quinze lots à usage de logements ou de bureaux dont l'immatriculation au registre des copropriétés fait apparaître un bâtiment de plus de quinze ans sont tenues d'inscrire à l'ordre du jour le plan pluriannuel de travaux ou son suivi, ainsi que les conclusions du diagnostic technique global lorsque celui-ci a été réalisé. Cette obligation a été progressivement étendue selon la taille des syndicats : elle s'applique aux copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2023, à celles de 51 à 200 lots depuis le 1er janvier 2024, et à toutes les autres à compter du 1er janvier 2025.

Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR du 24 mars 2014, doit également figurer dans le rapport du syndic : la dotation annuelle minimale s'élève à 5 % du budget prévisionnel, sauf dispense votée à l'unanimité dans les copropriétés de moins de dix lots.

Règles de majorité applicables

Les décisions de l'assemblée générale ordinaire obéissent à trois régimes de majorité distincts, définis aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Majorité simple de l'article 24

La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance suffit pour les actes de gestion courante : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, fixation des provisions pour charges, élection du conseil syndical, travaux d'entretien des parties communes et parties privatives affectant la copropriété dans les cas prévus par la loi. En pratique, la très grande majorité des résolutions adoptées lors d'une assemblée générale ordinaire relève de cet article 24.

Majorité absolue de l'article 25

Certaines décisions exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents), et non des seuls votants : mandat du syndic et conditions de sa rémunération, autorisation de travaux en copropriété affectant les parties communes au-delà de l'entretien courant, délégation de pouvoirs au conseil syndical. Si la résolution réunit au moins un tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, une seconde assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour soumettre la même résolution à la majorité simple de l'article 24.

Double majorité et unanimité

La double majorité (deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires représentant au moins la moitié des membres du syndicat) vise des actes plus lourds : vente de parties communes à usage exclusif, modification du règlement de copropriété sur la jouissance ou l'usage des parties privatives et communes. L'unanimité reste réservée aux décisions les plus structurantes, telles que la suppression d'un équipement collectif ou la modification de la répartition des charges générales et des charges spéciales lorsqu'elle affecte les droits d'un copropriétaire (article 26 de la loi de 1965).

Déroulement de l'assemblée et établissement du procès-verbal

L'assemblée est présidée par un copropriétaire élu en séance. Le syndic y assiste mais ne préside pas (sauf disposition contraire du règlement de copropriété dans les très petites copropriétés). Un secrétaire de séance est désigné au début de la réunion pour assister à la rédaction du procès-verbal.

Le procès-verbal doit mentionner : les résolutions soumises au vote, le résultat du scrutin pour chacune en tantièmes, l'identité des copropriétaires opposants ou défaillants, ainsi que les réserves formulées en séance. Il est signé par le président, le secrétaire et, le cas échéant, le ou les scrutateurs. Le syndic est tenu de notifier le procès-verbal à chaque copropriétaire dans un délai d'un mois suivant la tenue de l'assemblée.

Dans les dossiers de copropriété courants, les erreurs les plus fréquentes portent sur la computation des voix (confusion entre tantièmes de charges générales et tantièmes de vote) et sur l'omission de mentionner les opposants, qui sont pourtant les seuls à pouvoir agir en contestation de décision.

Contestation des décisions : délai de recours et action en nullité

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe à deux mois le délai de recours en contestation d'une décision d'assemblée générale, à compter de la notification du procès-verbal. Ce délai est préfix : il ne peut être suspendu ni interrompu par une tentative de médiation, contrairement aux délais de prescription de droit commun. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants lors du vote sont recevables à agir. Un copropriétaire ayant voté favorablement ne peut former d'action en nullité, même s'il estime ultérieurement que la résolution était irrégulière.

Le tribunal judiciaire de Paris est compétent pour les immeubles situés dans son ressort. Une action en référé est possible en cas d'urgence caractérisée : par exemple, lorsqu'une décision de travaux crée un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent pour les parties privatives d'un copropriétaire. La nullité prononcée est en principe absolue pour les vices de forme substantiels (irrégularité de la convocation, absence de notification des résolutions), et relative pour les vices de fond affectant uniquement les intérêts d'un copropriétaire déterminé.

La Cour de cassation a précisé, dans plusieurs arrêts de la troisième chambre civile, que la notification irrégulière du procès-verbal fait courir à nouveau le délai de deux mois, offrant ainsi une voie de recours aux copropriétaires qui n'auraient pas reçu le document dans les formes prescrites.

Immatriculation au registre des copropriétés et obligations déclaratives

Depuis la loi ALUR, tout syndicat des copropriétaires doit être immatriculé au registre des copropriétés géré par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Le syndic est tenu de déposer, dans les délais fixés par décret, les données financières issues de chaque assemblée générale (budget voté, comptes approuvés, montant des impayés). Le défaut d'immatriculation prive le syndicat de la possibilité d'obtenir certaines aides publiques et peut bloquer la réalisation d'actes notariés lors de la vente d'un lot de copropriété. En 2023, plus de 780 000 syndicats étaient immatriculés, représentant environ 10 millions de lots, dont une majorité à Paris et en Ile-de-France.

Rôle du conseil syndical dans la préparation de l'assemblée

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Avant l'assemblée générale ordinaire, il examine les comptes, donne son avis sur le projet de budget prévisionnel et peut proposer l'inscription de points complémentaires à l'ordre du jour. Tout copropriétaire peut également demander au syndic d'inscrire une résolution à l'ordre du jour, sous réserve d'en notifier la demande par lettre recommandée avant l'envoi des convocations. Le conseil syndical n'a pas de pouvoir décisionnel propre : ses avis sont consultatifs, sauf délégation expresse votée par l'assemblée dans les conditions de l'article 21 de la loi de 1965.

Charges générales, charges spéciales et répartition

La répartition des charges de copropriété obéit à une distinction posée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives de leurs lots ; les charges spéciales (services collectifs et éléments d'équipement communs, par exemple ascenseur ou chauffage collectif) sont réparties en fonction de l'utilité que chaque lot en retire, conformément au règlement de copropriété. L'assemblée générale ordinaire vote les provisions pour charges trimestrielles ou mensuelles correspondant à ces deux catégories, ainsi que les appels de fonds au titre du fonds de travaux.

Toute modification de la répartition des charges générales ou spéciales, même mineure, relève en principe de la double majorité ou de l'unanimité selon les cas, et ne peut donc être actée dans le cadre d'une assemblée générale ordinaire qu'à condition que les règles de majorité requises soient effectivement atteintes.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont l'activité est centrée sur le droit immobilier depuis plus de 30 ans, traite régulièrement des contentieux liés à la régularité des assemblées générales de copropriété et à la contestation de décisions devant le tribunal judiciaire de Paris.