Assemblée générale de copropriété : règles, votes et recours

Plus de 700 000 syndicats de copropriétaires existent en France, soit quelque 10 millions de lots. Un chiffre interpelle. Selon l'Association des Responsables de Copropriété (ARC), 23 % des assemblées générales - près d'une sur quatre - font l'objet d'une contestation dans l'année qui suit. Les griefs reviennent toujours : convocation irrégulière, majorité mal réunie, ou résolution qui contrevient à la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis. De la convocation jusqu'à l'action en nullité, connaître le cadre légal protège chacun.

Le cadre légal de la copropriété et le rôle de l'assemblée générale

Deux textes commandent la matière : la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. L'immeuble se découpe en lots de copropriété. Chaque lot associe une partie privative - appartement, cave, place de parking - à une quote-part de parties communes, comptée en tantièmes. Ces tantièmes jouent sur deux tableaux : la répartition des charges de copropriété et le poids de chaque voix lors du vote. Ensemble, les copropriétaires forment le syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé régie par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.

L'assemblée générale de copropriété demeure souveraine. Au moins une réunion par an est obligatoire : c'est l'assemblée générale ordinaire. On y vote le budget prévisionnel, l'approbation des comptes, le renouvellement du mandat du syndic, et plus largement tout ce qui touche aux parties communes. Pour l'urgent ou le ponctuel - travaux de copropriété lourds, refonte du règlement, rénovation énergétique - on réunit en cours d'année des assemblées générales extraordinaires. La loi ALUR de 2014, puis la loi ELAN de 2018, ont imposé à tout syndicat l'immatriculation au registre des copropriétés. Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux deviennent eux aussi obligatoires, par paliers, selon la taille de l'immeuble.

Les acteurs : syndic, conseil syndical et mandataires

Au cœur du dispositif, le syndic de copropriété. Il exécute les décisions votées et assure la gestion au jour le jour. Trois statuts coexistent. Le syndic professionnel doit produire une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance responsabilité civile. Le syndic bénévole sort, lui, des rangs des copropriétaires. Quant au syndic coopératif, c'est le conseil syndical qui s'y charge de la gestion. Le conseil syndical contrôle le syndic et formule un avis sur les résolutions soumises au vote. Le copropriétaire empêché, enfin, peut donner sa voix à un mandataire de son choix - dans les bornes fixées par la loi.

Le vote par correspondance est né de l'ordonnance du 30 octobre 2019, ratifiée par la loi ELAN. Un copropriétaire absent se prononce dès lors en amont sur les résolutions de l'ordre du jour. Avantage pratique : le mécanisme rapproche les copropriétaires de la séance et réduit le risque de défaut de quorum sur les sujets sensibles.

Préparation juridique : convocation, ordre du jour et documents obligatoires

Tout débute à réception de la convocation. L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose une notification à chaque copropriétaire 21 jours au moins avant la date arrêtée, l'urgence mise à part. L'ordre du jour doit y figurer précisément. Les pièces préparatoires suivent : projet de budget prévisionnel, état des charges générales et des charges spéciales, provision pour charges, devis des travaux soumis au vote, projet de contrat quand un nouveau syndic est envisagé.

Encore faut-il éplucher les comptes. Avant la séance, examinez le carnet d'entretien de l'immeuble, les relevés bancaires du syndicat, les éléments touchant à l'avance de trésorerie et au fonds de travaux. Un chiffre de l'ARC dit tout : 67 % des copropriétaires n'usent jamais de leur droit permanent de communication sur les pièces comptables du syndic. Cette passivité a un coût. Des comptes irréguliers se trouvent approuvés, des surcoûts passent inaperçus. La régularisation des charges et leur ventilation entre charges récupérables et charges définitives méritent un examen serré - d'autant plus dans les copropriétés fragiles, où l'endettement du syndicat s'emballe vite.

Identification des vices de procédure

Quatre annulations sur dix proviennent d'un vice de convocation. Une convocation muette sur l'objet exact des résolutions, ou amputée de ses annexes, fragilise l'ensemble des décisions prises. Prenons un cas fréquent : un vote sur des travaux de rénovation énergétique au-dessus du seuil prévu par le règlement. Sans devis détaillé ni diagnostic de performance énergétique, la résolution s'expose à la nullité.

Le défaut d'immatriculation au registre des copropriétés peut également vicier certains actes. La loi ALUR a conditionné plusieurs aides publiques à la tenue à jour de ce registre - lequel rassemble, en outre, les données financières servant à repérer une copropriété fragile.

Règles de majorité : de la simple majorité à l'unanimité

Une décision ne vaut que si la majorité requise a été atteinte. La loi du 10 juillet 1965 en distingue quatre :

• Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : majorité des voix exprimées par les présents, représentés ou votants par correspondance. C'est le régime de la gestion courante, de l'approbation des comptes et du budget prévisionnel.
• Majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : majorité de tous les copropriétaires - plus de 50 % des tantièmes, présents ou non. Désignation du syndic, autorisation de certains travaux sur les parties communes, révocation du syndic : autant de décisions soumises à ce seuil.
• Double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des tantièmes, pour les décisions lourdes affectant la structure de l'immeuble ou modifiant le règlement.
• Unanimité : requise pour les décisions sur les droits accessoires des parties communes ou changeant la destination de l'immeuble.

Une soupape existe pourtant. Quand une résolution de l'article 25 rate la majorité absolue tout en réunissant au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple s'enchaîne sur-le-champ. Ce mécanisme, dit « passerelle », débloque des situations qu'on rencontre souvent dans les grandes copropriétés parisiennes.

Le plan pluriannuel de travaux et l'abondement du fonds de travaux - obligatoire depuis la loi ELAN au-delà de cinq lots - relèvent de la majorité absolue. D'où l'enjeu : mobiliser vraiment les copropriétaires. Un syndicat secondaire, constitué au sein d'un ensemble immobilier complexe, applique ces mêmes règles dans son propre périmètre.

Incidents de séance et gestion des conflits d'intérêts

En séance, les amendements de fond sont le terrain le plus glissant. Modifier la nature ou le montant d'une résolution financière - changer de prestataire, gonfler un devis, déplacer une ligne budgétaire - peut nourrir une contestation. La raison : les absents, faute de notification préalable, n'ont pas pu se déterminer en connaissance de cause.

L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 exclut du vote tout copropriétaire personnellement concerné par une résolution - la règle s'étendant à son conjoint comme aux sociétés sous son contrôle. La conséquence est nette : un syndic copropriétaire ne vote ni sa reconduction ni ses honoraires, sous peine de nullité. Ce genre de friction revient souvent dans les copropriétés horizontales, où les rapports de voisinage entremêlent les intérêts.

Le procès-verbal se rédige et se signe en séance - président, secrétaire, scrutateurs - puis parvient à chaque copropriétaire dans le mois. Il atteste des décisions adoptées. C'est aussi le socle de tout recours ultérieur. Réserves et oppositions formulées en séance doivent y être consignées explicitement.

Recours post-assemblée : délais, procédures et voies d'exécution

Deux mois : voilà le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager une contestation de décision ou une action en nullité devant le tribunal judiciaire. Le compte à rebours s'ouvre à la notification du procès-verbal par le syndic. Et si le syndic n'a pas notifié dans le délai légal d'un mois ? Le point de départ se trouve alors suspendu - une faille dont un copropriétaire opposant sait tirer parti.

Deux nullités, deux régimes. La nullité absolue atteint les vices d'ordre public : majorité légale absente, objet de résolution illicite. La nullité relative, à l'inverse, reste prisonnière du délai de deux mois. Cette frontière commande toute la stratégie contentieuse. Un exemple la rend tangible : une décision votée à la majorité simple là où l'article 25 exigeait la majorité absolue est nulle de nullité absolue, invocable sans butoir temporel ; une convocation irrégulière, elle, doit être attaquée dans les deux mois, jamais au-delà.

Surgit parfois l'urgence : travaux lancés sans autorisation valable, fonds du syndicat détournés, décision viciée déjà en exécution. Le référé devant le tribunal judiciaire permet alors de suspendre la décision litigieuse ou d'obtenir des mesures conservatoires, en délais très courts. Le juge des référés peut désigner un expert, ordonner une mesure d'instruction, ou réclamer des garanties financières au syndic en exercice.

Une autre voie progresse : la médiation. Elle s'impose surtout quand les parties continueront de se croiser et préfèrent fuir un contentieux long et onéreux. La loi du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle pousse d'ailleurs à rechercher un accord amiable avant toute saisine du juge, pour certains litiges entre voisins. Et les frais ? Les honoraires d'avocat engagés pour une procédure en assemblée générale ou une action en nullité peuvent, selon les cas, être supportés par la partie perdante au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conclusion

Trois leviers sécurisent une assemblée générale : les règles de convocation, les régimes de majorité attachés à chaque résolution, et les recours mobilisables dès qu'une irrégularité apparaît. Anticiper les vices reste le meilleur bouclier - du contrôle de l'ordre du jour à la relecture du procès-verbal. C'est tout le patrimoine de chaque copropriétaire qui s'y joue. Établi dans le 8e arrondissement de Paris, le Cabinet d'avocats Richard Cohen épaule copropriétaires, syndicats et conseils syndicaux : préparation juridique des assemblées, gestion des conflits de copropriété, représentation devant les juridictions parisiennes.