Travaux en copropriété : majorités, procédures et recours

Climatiser sa façade. Ouvrir un mur porteur. Poser un revêtement qui résonne chez le voisin du dessous. À chaque fois, le copropriétaire bute sur la règle collective - qu'il le souhaite ou non. Aujourd'hui, la France compte plus de 745 000 syndicats de copropriétaires, soit près de 10 millions de lots d'habitation : ces données viennent du Registre national des copropriétés tenu par l'Agence nationale de l'habitat. Et le sujet est inflammable. On estime que 23 % des litiges en copropriété naissent de travaux engagés sans le moindre vote préalable en assemblée générale. Avant le premier coup de marteau, trois questions méritent donc une réponse : qui décide, comment, et que faire si tout déraille.

La distinction fondamentale : parties privatives et parties communes

Tout part d'une qualification. Que touche réellement le projet ? La loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, s'organise autour d'une opposition de principe : parties privatives d'un côté, parties communes de l'autre. L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 réserve les premières à l'usage exclusif d'un copropriétaire identifié. Les secondes profitent à tous, ou à plusieurs d'entre eux.

La loi n'a toutefois qu'un rôle supplétif. Chaque immeuble a son propre règlement de copropriété, libre de classer tel ou tel élément différemment. Annexé à ce règlement, l'état descriptif de division recense les lots de copropriété et attribue à chacun sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes. Gardez ce mot en tête. C'est sur les tantièmes que repose tout le calcul des votes.

Quelques cas concrets aident à y voir clair. Poser un parquet, abattre une cloison non porteuse, refaire une salle de bain : ces chantiers internes relèvent en principe du seul copropriétaire - sous réserve, bien sûr, du règlement et du respect du voisinage. Touchez une partie commune, et la donne change radicalement. Cage d'escalier, façade, toiture, canalisations encastrées dans les murs porteurs, hall d'entrée : il faut alors l'accord du syndicat des copropriétaires, accord qui ne s'obtient que par un vote en assemblée générale de copropriété.

Les majorités applicables selon la nature des travaux

La loi du 10 juillet 1965 superpose plusieurs seuils de majorité, chacun rattaché à un type d'acte. Identifier le bon seuil, c'est déjà jauger ses chances avant même l'assemblée.

La majorité simple de l'article 24

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 se contente de la majorité des voix exprimées : présents, représentés ou ayant voté par correspondance. On y trouve l'entretien courant, les ajustements du budget prévisionnel, la gestion des charges générales comme des charges spéciales. Depuis la loi ELAN de 2018, certains travaux d'économie d'énergie y figurent aussi. Le vote par correspondance - apporté par la loi ELAN, précisé par la loi ALUR de 2014 - permet désormais de participer sans se déplacer ni mandater personne.

La majorité absolue de l'article 25

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 relève la barre : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non - soit, dans les faits, franchir 50 % des tantièmes. Entrent dans son champ :

• Les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur (antenne parabolique en façade, climatisation visible depuis la rue) ;
• L'autorisation accordée à un copropriétaire d'exécuter, à ses frais, des travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur, en conformité avec les décisions de l'assemblée ;
• La désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• L'approbation du plan pluriannuel de travaux (PPT), que la loi Climat et Résilience de 2021 impose aux copropriétés de plus de 15 ans.

Et si la résolution échoue de justesse ? Un filet existe. Si la majorité absolue n'est pas réunie mais qu'au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires s'est prononcé en faveur, l'assemblée enchaîne dans la foulée un second vote, à la majorité de l'article 24 cette fois. On parle de « passerelle ». Son intérêt : éviter de reconvoquer une assemblée extraordinaire, et donc de perdre des mois.

La double majorité de l'article 26

Pour les décisions qui engagent lourdement l'immeuble, l'article 26 exige la double majorité : la majorité en nombre de copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des tantièmes. Création d'un ascenseur, modification de la structure, surélévation - on est ici dans ces opérations-là, tout comme la révision du règlement de copropriété ou l'aliénation de parties communes. À défaut de quorum à la première convocation, une seconde assemblée générale ordinaire ou une assemblée générale extraordinaire peut s'avérer nécessaire.

L'unanimité

Reste l'hypothèse la plus rare. L'unanimité - l'accord de chacun, sans la moindre exception - ne s'impose que pour les décisions qui entaillent au plus profond les droits individuels : suppression d'un droit de jouissance privative sur les parties communes, modification de la répartition des charges au détriment d'un copropriétaire, ou cession de parties communes privant quelqu'un de l'usage de son lot.

La procédure d'autorisation : de la demande au procès-verbal

L'inscription à l'ordre du jour

Tout commence par le syndic de copropriété. Qu'il soit syndic professionnel muni d'une carte professionnelle et d'une garantie financière, syndic bénévole ou syndic coopératif, peu importe : c'est lui qui porte la résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. À condition que la demande tienne debout : descriptif détaillé, devis, et selon les cas un diagnostic technique global (DTG) ou un diagnostic de performance énergétique (DPE) lorsque le projet relève d'une rénovation énergétique.

La convocation doit partir au moins 21 jours avant l'assemblée - délai compté en jours calendaires, fixé par le décret du 17 mars 1967. Elle précise la nature des travaux, leur coût estimatif, leur impact sur les charges de copropriété et sur le fonds de travaux. Ce fonds, obligatoire depuis la loi ALUR, est alimenté à hauteur d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel.

Le déroulement du vote

Le jour J, chacun vote au prorata de sa quote-part en tantièmes. Le conseil syndical, cet organe consultatif élu parmi les copropriétaires, s'est souvent prononcé en amont. Vous serez absent ? Deux solutions : désigner un mandataire ou, depuis la loi ELAN, voter par correspondance à l'aide du formulaire joint à la convocation.

Un exemple chiffré éclaire le mécanisme. Prenons un immeuble haussmannien du 8e arrondissement de Paris : 20 copropriétaires, 1 000 tantièmes en tout. Pour autoriser une climatisation en façade (article 25), il faut réunir au moins 501 tantièmes favorables - le nombre de présents est sans incidence. Admettons que seuls 400 tantièmes votent « pour ». La majorité absolue manque. Mais ce total dépasse le tiers des voix (plus de 333 tantièmes) : l'assemblée enchaîne alors aussitôt un second vote, à la majorité de l'article 24.

Le procès-verbal et ses effets

Tout se consigne ensuite dans le procès-verbal, signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Ce document engage le syndicat des copropriétaires. Sa notification à chaque copropriétaire doit intervenir dans les deux mois suivant l'assemblée. L'autorisation ouvre alors au bénéficiaire le droit de mener les travaux, généralement dans l'année. Passé ce délai, et sauf prorogation votée par une nouvelle assemblée, elle devient caduque.

Financement des travaux et implications sur les charges

Le volet financier ne se bâcle pas. Une fois les travaux votés, le syndic lance les appels de provision pour charges et, le cas échéant, mobilise le fonds de travaux hérité de la loi ALUR. Si le diagnostic technique global révèle un besoin d'intervention conséquent, le plan pluriannuel de travaux prend le relais. Obligatoire depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, il échelonne les opérations dans le temps et lisse leur poids sur les charges.

Encore faut-il faire le tri entre les charges. Les charges générales couvrent l'entretien, l'administration et la conservation de l'immeuble. Les charges spéciales suivent, elles, des équipements ou services particuliers. C'est le règlement de copropriété qui arrête la répartition des charges - et donc la part de chacun dans le financement des travaux. À la clôture de l'exercice, une régularisation des charges rapproche les provisions versées des dépenses réellement engagées, l'ensemble calé sur le budget prévisionnel voté en assemblée ordinaire.

Un détail trop souvent oublié : l'immatriculation de la copropriété au registre national, rendue obligatoire par la loi ALUR, conditionne l'accès à certaines aides publiques à la rénovation énergétique - MaPrimeRénov' Copropriétés en tête. Une copropriété non immatriculée, ou classée parmi les copropriétés fragiles, peut s'en voir écartée. Le carnet d'entretien tenu par le syndic, lui, doit rester à jour : chaque intervention notable y est consignée.

Autorisations administratives complémentaires

Méfiance, ici se cache un piège. Le feu vert de l'assemblée ne dispense jamais des autorisations exigées par le droit de l'urbanisme. Modifier l'aspect extérieur réclame au minimum une déclaration préalable en mairie ; pour les chantiers plus lourds, c'est un permis de construire. Dans les zones patrimoniales - songeons à certaines parties classées du 8e arrondissement de Paris, ou aux abords de monuments historiques - s'ajoute encore l'accord préalable de l'Architecte des Bâtiments de France.

Côté délais : un mois pour instruire une déclaration préalable, trois mois pour un permis de construire de droit commun, quatre mois en secteur protégé. En pratique, on mène de front la procédure administrative et le vote en assemblée, faute de quoi les calendriers s'étirent sans raison. Une réserve toutefois : obtenir l'une ne préjuge nullement de l'autre.

Sanctions et recours en cas de travaux non autorisés

Sanctions à l'encontre du copropriétaire fautif

Toucher aux parties communes sans le vote de l'assemblée revient à jouer gros. Démolition, remise en état aux frais du contrevenant : voilà ce qui l'attend. La Cour de cassation l'a posé sans ambiguïté (Civ. 3e, 15 novembre 2018) : ni la tolérance du syndicat, ni le simple écoulement du temps ne régularisent des travaux menés en marge des règles. Le syndicat peut, de surcroît, réclamer des dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

Contestation d'une décision d'assemblée

Le rapport de force s'inverse parfois. Un copropriétaire dont la demande d'autorisation a été rejetée, ou qui s'estime lésé par une décision, peut former une contestation de décision devant le tribunal judiciaire compétent. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 lui ouvre deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, pour engager une action en nullité. Le délai est intraitable. Une fois écoulé, la décision se fige - même viciée dans sa procédure.

Et l'urgence ? Quand un chantier illicite menace la structure du bâtiment ou bloque l'accès aux parties communes, le référé offre une voie rapide : le juge des référés du tribunal judiciaire peut ordonner une mesure conservatoire. Il existe une autre voie, plus apaisée - la médiation, encouragée par les textes depuis la loi du 18 novembre 2016, et qui évite bien souvent un contentieux long et coûteux.

Un mot sur la note finale. Les honoraires d'avocat engagés dans ces procédures peuvent, sous conditions, peser sur la partie perdante au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Raison supplémentaire de faire examiner le dossier en amont, avant toute saisine du juge.

On l'aura compris : la matière est cohérente, mais dense. Elle croise droit de la copropriété, droit de l'urbanisme et procédure civile. Qualifier correctement les travaux, repérer la bonne majorité, surveiller aussi bien les délais de convocation que ceux de recours - c'est cet enchaînement qui sécurise un projet d'aménagement. Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont l'activité se concentre sur le droit immobilier et la copropriété à Paris, accompagne copropriétaires, syndicats et syndics : montage des dossiers de travaux, représentation en assemblée générale, conduite des contentieux devant les juridictions parisiennes.