Avocat copropriété Paris 8e arrondissement

Un avocat dédié à la copropriété dans le 8e arrondissement de Paris

Le droit de la copropriété est l'une des branches les plus techniques du droit immobilier français. Qu'il s'agisse de contester une décision d'assemblée générale, de recouvrer des charges impayées ou de faire valoir vos droits face à un syndic défaillant, chaque situation exige une maîtrise précise de la loi du 10 juillet 1965 et de ses textes d'application. Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, installé à Paris 8e, accompagne copropriétaires, syndicats des copropriétaires et syndics professionnels dans toutes les dimensions de ce contentieux, en conseil comme en procédure.

Les situations dans lesquelles nous intervenons

Assemblées générales et règlement de copropriété

Une résolution votée en assemblée générale peut être annulée si les règles de convocation, de quorum ou de majorité n'ont pas été respectées. Nous analysons la validité des votes, rédigeons ou contestons les résolutions litigieuses, et veillons à ce que le règlement de copropriété soit correctement appliqué. En cas de modification du règlement ou de l'état descriptif de division, nous vous assistons à chaque étape de la procédure.

Charges de copropriété et recouvrement

Le non-paiement des charges fragilise la gestion de l'immeuble et pèse sur l'ensemble des copropriétaires. Le cabinet conseille les syndicats des copropriétaires dans le recouvrement amiable et judiciaire des charges impayées, y compris par la mise en oeuvre de la procédure d'injonction de payer ou de saisie immobilière. À l'inverse, nous défendons les copropriétaires qui contestent le bien-fondé ou le montant des charges réclamées.

Responsabilité du syndic

Le syndic est soumis à des obligations strictes : tenue des comptes, entretien des parties communes, souscription des assurances obligatoires, respect des décisions d'assemblée. Lorsque ces obligations ne sont pas remplies, les copropriétaires peuvent engager la responsabilité civile du syndic. Nous accompagnons les actions en responsabilité et vous aidons à changer de syndic dans les meilleures conditions juridiques.

Travaux, parties communes et parties privatives

La frontière entre parties communes et parties privatives est souvent source de litiges : travaux réalisés sans autorisation, empiètement sur les parties communes, modification de l'aspect extérieur de l'immeuble. Le cabinet intervient en amont pour prévenir ces conflits, et en contentieux pour obtenir la remise en état ou une indemnisation. Ces questions rejoignent souvent celles du droit de la construction, notamment lorsque des malfaçons affectent les parties communes.

Copropriétés en difficulté

Certains immeubles cumulent les impayés, l'obsolescence technique et les conflits entre copropriétaires. Nous intervenons dans les procédures d'administration provisoire, de carence du syndic, ou lors des opérations de redressement prévues par la loi ALUR. Si une procédure d'expropriation ou de DUP concerne votre immeuble, notre expertise en droit de l'expropriation et de la propriété publique est également mobilisée.

Notre approche : conseil préventif et défense efficace

Nous privilégions une intervention en amont des litiges : relecture des projets de résolution, vérification de la régularité des convocations, audit du règlement de copropriété, négociation amiable avec le syndic ou les autres copropriétaires. Lorsque le contentieux est inévitable, nous représentons nos clients devant le Tribunal judiciaire de Paris, la Cour d'appel de Paris et, si nécessaire, devant la Cour de cassation.

Notre pratique du contentieux immobilier nous permet d'évaluer rapidement les chances de succès d'une action, d'anticiper les arguments adverses et de construire une stratégie adaptée à chaque dossier.

Zone géographique d'intervention

Le cabinet est situé dans le 8e arrondissement de Paris, à proximité des Champs-Élysées et du palais de justice. Nous intervenons principalement pour des copropriétés situées à Paris (1er au 20e arrondissement) et dans l'ensemble de l'Île-de-France : Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise et Seine-et-Marne. Nos clients sont des particuliers copropriétaires, des bailleurs institutionnels, des associations syndicales et des syndics professionnels.

Pourquoi choisir le Cabinet Richard Cohen

Le cabinet concentre son activité sur le droit immobilier dans toutes ses composantes : copropriété, baux, ventes, construction, urbanisme, indivision et fiscalité immobilière. Cette spécialisation permet une lecture globale des problématiques qui touchent votre bien, qu'il s'agisse d'une tour haussmannienne du 8e arrondissement ou d'une résidence en grande couronne. Nous travaillons avec rigueur, transparence sur les honoraires et réactivité, parce que les délais en copropriété sont souvent courts.

La loi du 10 juillet 1965 est régulièrement modifiée par de nouveaux textes (loi ALUR, loi ÉLAN, ordonnances de 2019 et 2020). Nous assurons une veille juridique permanente pour vous conseiller à partir du droit en vigueur, et non de règles dépassées.

Contactez le cabinet

Vous êtes copropriétaire, membre d'un conseil syndical ou syndic et vous faites face à une difficulté juridique dans votre copropriété à Paris ou en Île-de-France ? Contactez le Cabinet d'avocats Richard Cohen pour un premier échange sur votre situation. Nous vous répondons rapidement et vous indiquons sans détour la marche à suivre.

Le cadre légal de la copropriété : loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967

La copropriété des immeubles bâtis est régie, en France, par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967. Ces textes fondateurs ont été substantiellement modifiés par la loi ALUR du 24 mars 2014, puis par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur au 1er juin 2020. Je travaille avec ces textes depuis plus de trente ans, et l'ordonnance de 2019 a effectivement simplifié certains mécanismes de prise de décision tout en renforçant les obligations des syndicats.

Le règlement de copropriété constitue la loi des parties au sens propre : il fixe la destination des parties privatives et communes, les quotes-parts de charges, et les modalités d'usage des parties communes. Une clause contraire à l'ordre public ou à la loi est réputée non écrite, sans qu'il soit nécessaire d'engager une action en nullité formelle. Dans les copropriétés haussmanniennes du 8e arrondissement que je suis amené à conseiller, les règlements datent souvent des années 1950 ou 1960 et contiennent des restrictions d'usage (interdiction d'exercer une activité libérale, obligation de maintenir l'affectation « habitation bourgeoise ») qui font régulièrement l'objet de contestations.

L'assemblée générale : règles de majorité et contestation des décisions

Le droit de vote en assemblée générale est proportionnel aux quotes-parts de parties communes exprimées en tantièmes. La loi distingue quatre régimes de majorité :

• la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) pour les décisions courantes de gestion ;
• la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) pour les travaux affectant les parties communes, la délégation de pouvoirs au syndic ou la désignation d'un syndic ;
• la double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix) pour les décisions les plus importantes, notamment les aliénations de parties communes ;
• l'unanimité pour les décisions touchant aux droits de chacun sur ses parties privatives.

Un mécanisme de passerelle entre l'article 25 et l'article 24 permet, lorsqu'un projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, d'inscrire le même projet à une assemblée générale ultérieure statuant à la majorité simple. Ce mécanisme est souvent sous-utilisé en pratique, conduisant à des blocages évitables.

La contestation d'une décision d'assemblée générale doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, l'action est forclose. Je constate régulièrement que des copropriétaires, ayant voté contre une résolution, attendent plusieurs mois avant de consulter un avocat, croyant disposer d'un délai plus long. Le délai de deux mois court à compter de la notification au copropriétaire opposant ou défaillant, et non à compter de la tenue de l'assemblée.

Les charges de copropriété : répartition, recouvrement, contestation

Les charges se divisent en deux catégories selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : les charges générales, relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (réparties proportionnellement aux quotes-parts) ; et les charges spéciales, afférentes aux services collectifs et éléments d'équipement communs (réparties en fonction de l'utilité que ces services présentent pour chaque lot). Cette distinction conditionne la validité des clés de répartition et les recours en révision.

Le syndicat des copropriétaires dispose d'un privilège spécial immobilier sur le lot du copropriétaire débiteur pour le recouvrement des charges. La procédure d'injonction de payer est couramment utilisée pour les montants inférieurs à 5 000 euros ; au-delà, ou lorsque la créance est contestée, l'assignation en référé ou au fond s'impose. En 2023, selon les données publiées par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), environ 9 % des copropriétés françaises présentaient des impayés de charges représentant plus de 25 % du budget prévisionnel annuel, signe d'une fragilité financière structurelle dans un nombre significatif de syndicats.

La contestation d'une quote-part de charges résulte souvent d'un règlement de copropriété imprécis ou obsolète. La révision judiciaire de la clé de répartition est possible, mais encadrée : le tribunal doit constater que la répartition existante est contraire aux critères légaux, et non simplement inéquitable au sens économique du terme. Cette nuance est souvent perdue dans les demandes mal fondées que je vois arriver en contentieux.

Le syndic : désignation, obligations, responsabilité

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 pour une durée maximale de trois ans renouvelable. Depuis la loi ALUR, le contrat de syndic est soumis à un contrat-type défini par décret, et toute rémunération pour des prestations non prévues au contrat est nulle. La liste des prestations comprises dans le forfait de base a été élargie par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

La responsabilité du syndic peut être recherchée sur le fondement de la faute de gestion : défaut de souscription des assurances obligatoires, absence de convocation régulière de l'assemblée générale, non-exécution des décisions d'assemblée, gestion défaillante du fonds de travaux. Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR pour les copropriétés de plus de dix lots à usage de logement, doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel annuel de charges. Dans les immeubles parisiens anciens, souvent construits avant 1948, l'alimentation insuffisante de ce fonds génère des situations de blocage lors de travaux urgents.

La révocation du syndic avant le terme de son mandat est possible en assemblée générale à la majorité de l'article 25, sous réserve d'un juste motif. En l'absence de juste motif, le syndicat peut être condamné à des dommages-intérêts. La jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 3e) a précisé que la mésentente ou les simples griefs non établis ne constituent pas un juste motif suffisant.

Travaux en copropriété : parties communes, parties privatives, autorisation

La frontière entre parties communes et parties privatives détermine la règle applicable aux travaux. Un copropriétaire peut librement effectuer des travaux dans ses parties privatives, sous réserve de ne pas porter atteinte à la structure de l'immeuble, à ses équipements collectifs, ni à l'harmonie de la façade. Toute modification des parties communes ou de l'aspect extérieur requiert une autorisation d'assemblée générale, en principe à la majorité de l'article 25.

Prenons un exemple concret : un copropriétaire souhaite installer une climatisation réversible dont le groupe extérieur serait fixé sur la façade. Cette installation suppose une autorisation d'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (modification de partie commune), et potentiellement une autorisation de travaux en application du Code de l'urbanisme si l'immeuble se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, ce qui est fréquent dans le 8e arrondissement. L'absence d'autorisation expose le copropriétaire à une action en remise en état à ses frais.

Second exemple, plus litigieux : le percement d'une trémie pour créer un escalier intérieur dans un duplex touche presque toujours un plancher porteur, partie commune par destination. Dans les dossiers de travaux non autorisés que je traite, le syndicat dispose d'une action en remise en état, sans prescription trentenaire applicable à la seule demande de cessation du trouble. La prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil s'applique, en revanche, à l'action en dommages-intérêts.