Travaux en copropriété : régularisation, procédure et obligations

En France, le régime de la copropriété touche plus de 10 millions de logements. Sa colonne vertébrale ? La loi du 10 juillet 1965, prolongée par le décret d'application du 17 mars 1967. Parmi les litiges qui reviennent sans cesse, un cas domine : les travaux lancés sans accord préalable. Façade refaite, cloisons posées sur du commun, extension qui empiète sur le lot voisin. Le registre des copropriétés, tenu par l'Anah, chiffre le phénomène - plusieurs dizaines de milliers de dossiers de mise en conformité, chaque année, sur le territoire. Paris cumule les difficultés. Bâti serré, règlements de copropriété épais. Régulariser y impose une procédure lourde, qui sollicite à tour de rôle le syndicat des copropriétaires, le syndic, l'assemblée générale et, à l'occasion, les services d'urbanisme de la Ville.

Voyons concrètement, étape après étape, ce que le droit réclame pour rendre conformes des travaux qui ne l'étaient pas. Textes en vigueur et pratique des tribunaux compris.

1. Comprendre le cadre légal : ce que la loi impose en matière de travaux en copropriété

Une question précède tout chantier. Où finit le lot privatif, où démarre le commun ? La loi répond. Le lot de copropriété est défini à l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; les parties communes, elles, sont délimitées par l'article 3 de la même loi. Ce partage commande tout le régime d'autorisation.

On touche au commun ou à l'aspect extérieur de l'immeuble ? L'accord de l'assemblée générale doit avoir été donné en amont. À défaut, le syndicat des copropriétaires - via son syndic - peut exiger la remise en état aux frais du fautif. Et saisir le tribunal judiciaire, en référé ou au fond. La Cour de cassation est constante sur ce point : aucune tolérance de fait ne vient valider, après coup, des travaux menés sans autorisation sur les communs.

Le règlement de copropriété demeure la charte de l'immeuble. Il fixe la destination des parties communes et privatives, organise la répartition des charges selon les tantièmes et les quote-parts, pose les règles de jouissance. Pour savoir si un chantier mord sur du commun ou modifie un lot, un second document tranche : l'état descriptif de division. C'est lui qui individualise chaque lot - numéro, nature, tantièmes.

Deux pièces achèvent le tableau. D'abord le carnet d'entretien de l'immeuble. Puis le diagnostic technique global (DTG), rendu obligatoire pour certaines copropriétés par la loi ALUR du 24 mars 2014. Réunis, ils offrent un état de référence précieux dès qu'une régularisation démarre.

2. Identifier précisément les travaux à régulariser

Partons de la qualification juridique des travaux. Trois familles, trois logiques :

• Travaux sur parties communes sans autorisation : percement d'un mur porteur, annexion d'un couloir commun, fenêtres ou façade modifiées - nuls de plein droit faute de vote de l'assemblée générale.
• Travaux affectant l'aspect extérieur du lot : véranda, menuiseries visibles depuis la rue, balcon transformé. L'harmonie architecturale entre en jeu : aval de l'assemblée générale et, selon les cas, permis de construire ou déclaration préalable de travaux en mairie.
• Travaux intérieurs modifiant la structure porteuse : planchers, poteaux structurels. Réalisés dans le lot privatif, ils n'en touchent pas moins, parfois, aux parties communes.

Exemple concret n° 1 : dans le 8e arrondissement, un copropriétaire abat une cloison pour agrandir son séjour. Le hic : c'est un mur mitoyen, classé partie commune à l'état descriptif de division. Pas de vote préalable. Le syndic professionnel le met en demeure - rapport d'expert structurel exigé, régularisation à engager.

Pour cerner le périmètre à régulariser, on rassemble les pièces utiles. Règlement de copropriété, état descriptif de division, plans d'origine du lot, autorisations d'urbanisme initiales. Et tout ce qui documente les modifications : factures, photos horodatées, devis.

L'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés (le registre national de l'Anah) donne en plus accès aux données de l'immeuble. On y vérifie, par exemple, si certains travaux apparaissent déjà au plan pluriannuel de travaux ou au budget prévisionnel voté en assemblée.

3. Réunir le dossier de régularisation

Tout se joue, pour l'essentiel, sur la solidité du dossier. Deux fonctions : établir la réalité et l'ampleur des travaux ; démontrer ensuite leur conformité - ou la possibilité de les y ramener - aux règles d'urbanisme et au règlement de copropriété.

Un dossier complet réunit :

• Plans cotés avant et après travaux, établis par un architecte ou un géomètre-expert ;
• Photographies horodatées documentant l'état antérieur et l'état actuel ;
• Devis et factures des entreprises intervenues ;
• Note technique d'un bureau d'études structure si des éléments porteurs sont concernés ;
• Attestation de conformité aux normes parasismiques ou d'accessibilité le cas échéant ;
• Demande de permis de construire ou déclaration préalable de travaux déposée en mairie (ou copie de l'autorisation obtenue).

Un réflexe, en pratique : passer d'abord par le service urbanisme de la mairie d'arrondissement. Objectif, vérifier que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Paris admet les modifications réalisées. Le PLU bioclimatique parisien, approuvé en 2024, impose des règles spécifiques à certaines zones patrimoniales. Elles pèsent souvent lourd dès que la régularisation touche l'enveloppe extérieure de l'immeuble.

Le conseil syndical trouve ici sa place. Son rôle reste consultatif - il ne décide rien -, mais il aide à instruire le dossier puis à le présenter en assemblée. Vient ensuite l'étape qu'on ne peut sauter : transmettre l'ensemble au syndic. Celui-ci inscrira la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire, ou d'une assemblée extraordinaire si l'urgence le réclame.

4. La procédure de vote en assemblée générale : règles de majorité applicables

L'assemblée générale décide souverainement pour le syndicat des copropriétaires. Sa convocation suit des formes strictes : 21 jours au moins avant la réunion, selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Toutes les résolutions soumises au vote doivent y figurer, accompagnées des documents techniques qui permettent aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.

La majorité requise change selon les travaux :

• Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : gestion courante, entretien ordinaire des parties communes. On compte la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
• Majorité absolue (article 25) : travaux sur parties communes, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux. La résolution doit réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Les tantièmes de chaque lot pondèrent le scrutin.
• Double majorité (article 25-1) : si une résolution relevant de l'article 25 n'atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple peut intervenir, lors de la même séance ou d'une assemblée convoquée à cette fin.
• Unanimité : toute modification du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges ou la destination de l'immeuble.

En pratique, régulariser des travaux sur les communs - annexion d'un couloir, façade retouchée - relève le plus souvent de l'article 25. L'unanimité s'impose dans certains cas : dès que sont modifiés les tantièmes ou la quote-part de parties communes attachée à un lot.

Le procès-verbal de l'assemblée se rédige avec soin, puis se signe par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. C'est lui qui prouve l'autorisation accordée. Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois, à compter de la notification du procès-verbal, pour saisir le tribunal judiciaire d'une action en nullité.

Reste le vote par correspondance. Instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis généralisé, il dispense les absents de recourir à un mandataire. Une seule condition : le formulaire doit parvenir au syndic avant l'assemblée.

Exemple concret n° 2 : à Paris, une copropriétaire avait fermé, sans la moindre demande, une partie du couloir commun de son palier - un débarras improvisé. Réaction du syndic professionnel : une résolution à l'ordre du jour, pour autoriser rétroactivement les travaux sous réserve de conformité structurelle. Relevant de l'article 25, elle exige la majorité absolue. Une fois signé, le procès-verbal sert d'appui à la régularisation administrative.

5. Le rôle du syndic de copropriété dans la procédure de régularisation

Syndic professionnel titulaire d'une carte professionnelle (mention « Gestion immobilière »), syndic bénévole, syndic coopératif : peu importe sa forme, il reste le mandataire légal du syndicat des copropriétaires. Son mandat du syndic, renouvelé par l'assemblée pour trois ans au maximum, l'astreint à exécuter les décisions votées et à administrer l'immeuble.

Sur une régularisation, son action se déploie à plusieurs étages :

• Réception et instruction du dossier : il vérifie que les pièces sont complètes et demande, si nécessaire, un avis technique complémentaire ;
• Inscription à l'ordre du jour : il prépare la convocation, y joint la résolution de régularisation et ses annexes ;
• Exécution de la décision : le vote acquis, il notifie le procès-verbal, met à jour le carnet d'entretien et, si les charges évoluent, recalcule les provisions puis opère la régularisation des charges en clôture d'exercice ;
• Transmission aux autorités administratives : lorsqu'un permis modificatif ou une déclaration préalable s'impose, le syndic peut, sur mandat, accompagner le copropriétaire dans ses démarches en mairie.

Autre devoir à sa charge : déclarer au registre des copropriétés toute modification substantielle de l'immeuble intervenue après immatriculation. La règle découle de la loi ALUR. Son but ? Maintenir à jour les données du parc national.

Et si le syndic refuse, sans motif, d'inscrire la résolution à l'ordre du jour ? Le copropriétaire saisit alors le conseil syndical. À défaut de réponse, il porte l'affaire devant le tribunal judiciaire en référé, pour faire convoquer une assemblée générale extraordinaire.

6. Aspects financiers : charges, fonds de travaux et budget prévisionnel

Une régularisation a rarement un coût neutre pour la copropriété. Quand les travaux régularisés appellent une remise en état ou une mise aux normes pesant sur la collectivité, le financement passe par l'une de ces deux voies : le budget prévisionnel, ou le fonds de travaux obligatoire (loi ALUR, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce fonds se nourrit d'une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel.

La répartition des charges, quant à elle, suit le règlement de copropriété. Deux catégories se distinguent :

• Les charges générales (administration, entretien et conservation des parties communes), réparties au prorata des tantièmes de chaque lot ;
• Les charges spéciales (services collectifs, équipements communs), réparties selon l'utilité que chaque lot retire objectivement de ces services.

Supposons que la régularisation modifie la consistance d'un lot - l'incorporation définitive d'une surface commune dans un lot privatif, par exemple. Les tantièmes doivent alors être recalculés par un géomètre-expert, et le règlement de copropriété modifié à l'unanimité. Les charges récupérables rattachées aux communs concernés suivront le mouvement. Pour couvrir les frais d'expertise en amont, l'assemblée peut décider une avance de trésorerie.

Dernier point : le plan pluriannuel de travaux (PPT). La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 l'a rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans. Il intègre les opérations de rénovation énergétique que met au jour le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Des travaux non autorisés sur l'isolation ou le chauffage ? Leur régularisation viendra s'inscrire dans ce cadre élargi.

7. Risques juridiques en cas d'absence de régularisation

Ne rien régulariser expose à plusieurs sanctions, susceptibles de se cumuler :

• Action en remise en état : le syndicat des copropriétaires peut faire condamner le copropriétaire, en référé ou au fond, à restituer les lieux à leur état initial - à ses seuls frais ;
• Action en nullité de travaux : dès lors que les travaux lèsent les droits des autres copropriétaires, ceux-ci peuvent agir en nullité ;
• Difficultés lors de la vente : à la lecture de l'état daté établi par le syndic, un notaire attentif repère les travaux non régularisés - de quoi bloquer la vente ou justifier une décote ;
• Sanctions administratives : côté urbanisme, l'infraction peut coûter cher, avec des amendes civiles pouvant atteindre 6 000 € par mètre carré de surface irrégulièrement construite (article L. 480-4 du Code de l'urbanisme), assorties d'une démolition ordonnée par le juge.

Avant de saisir le tribunal judiciaire, une autre voie mérite d'être pesée : la médiation. Des médiateurs aguerris au droit immobilier savent rapprocher copropriétaire, syndicat et syndic. À la clé, des honoraires d'avocat allégés et une procédure plus courte.

Conclusion : accompagnement juridique pour sécuriser la régularisation

Régulariser des travaux en copropriété, c'est faire dialoguer trois matières : droit de la copropriété, droit de l'urbanisme, droit administratif. L'exercice suppose une lecture fine du règlement de copropriété, une vraie maîtrise des règles de vote en assemblée, et une vigilance constante sur les délais et formes posés par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application. Une faille suffit - dans le dossier ou dans le scrutin - pour faire tomber la régularisation et exposer le copropriétaire à des suites judiciaires ou administratives.

Installé dans le 8e arrondissement de Paris, le Cabinet d'avocats Richard Cohen intervient depuis de nombreuses années en droit immobilier, baux commerciaux et copropriété. Ses avocats accompagnent copropriétaires et syndics sur l'ensemble du parcours de régularisation : analyse du dossier technique, stratégie de vote en assemblée générale, rédaction des résolutions, et défense des intérêts du client devant le tribunal judiciaire en cas de contestation.