Travaux en copropriété : vote, obligations et recours juridiques

Un exemple, d'abord. Une assemblée générale approuve un ravalement de façade chiffré à 220 000 euros. Deux copropriétaires, qui totalisent 340 tantièmes sur 1 000, soutiennent n'avoir jamais reçu les devis comparatifs exigés par la loi. La résolution résiste-t-elle à cette irrégularité ? Une annulation est-elle envisageable ? Voilà tout l'enjeu : en copropriété, la validité des travaux dépend autant de la procédure suivie que du contenu voté.

Le cadre légal : la loi du 10 juillet 1965 et le statut de la copropriété

Le point de départ, c'est la loi du 10 juillet 1965. Elle fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis - texte fondateur s'il en est. On y trouve l'organisation des rapports entre copropriétaires, syndicat des copropriétaires et syndic, la gestion des parties communes et privatives, la répartition des charges, le cadre de la décision collective. Des réformes successives sont venues la retoucher : la loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018, parmi les plus notables. Pour qui pratique le droit immobilier, elle demeure la référence.

À chaque lot correspond une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Cette donnée figure dans l'état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété. Le document fait double emploi : il sert à répartir charges générales et spéciales, mais détermine aussi le poids de chacun dans les votes. Depuis la loi ALUR, l'immatriculation au registre des copropriétés est obligatoire. C'est elle, désormais, qui ouvre la porte à certains financements publics.

Les trois seuils de majorité pour les travaux de copropriété

Trois régimes de majorité coexistent dans la loi de 1965. Le seuil applicable dépend de ce qu'on vote, et de l'ampleur du projet. Une logique simple gouverne l'ensemble : plus la décision engage la collectivité, plus la barre à franchir monte.

La majorité simple de l'article 24

L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 couvre l'entretien courant des parties communes. Les voix se comptent parmi les seuls présents, représentés ou votants par correspondance : c'est la majorité dite de l'article 24. Quelques cas typiques ? Le nettoyage des communs, la révision annuelle de la chaudière collective, le changement d'un luminaire grillé dans un couloir. Pas de quorum minimum exigé. D'où la facilité à voter, par exemple, des travaux d'urgence.

La majorité absolue de l'article 25

Le cran au-dessus, c'est l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ici, il faut réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat - présents ou non -, c'est-à-dire plus de 50 % des tantièmes. On y range le ravalement, la réfection complète de la toiture, l'installation ou la modification d'un ascenseur, la mise en conformité des installations électriques collectives. Le projet recueille au moins un tiers des voix sans atteindre le seuil ? L'assemblée revote dans la foulée, à la majorité simple de l'article 24. C'est ce qu'on appelle la « passerelle ». Prenons une copropriété de 30 lots et 1 000 tantièmes : il lui faudra 501 voix pour faire passer son ravalement à l'article 25, que les copropriétaires soient présents ou pas.

La double majorité et l'unanimité de l'article 26

Quand un projet touche à la destination de l'immeuble ou aux conditions de jouissance, le régime change encore. L'article 26 impose alors une double majorité : la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers au moins des tantièmes. Surélévation, percement d'ouvertures dans les murs porteurs, transformation d'un local commun en lot privatif - autant d'exemples. Et certaines décisions exigent davantage. Vendre une partie commune indispensable à la destination de l'immeuble ? Unanimité requise, sans second vote possible.

Les obligations du syndic professionnel en amont des travaux

Devant l'assemblée, le syndic professionnel n'arrive jamais les mains vides. Il doit justifier de son statut : carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce, garantie financière, assurance responsabilité civile. Ses obligations en amont du vote sont précises. Le décret du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi de 1965, exige qu'il joigne à la convocation un dossier technique comportant au moins deux devis d'entreprises distinctes, dès que les travaux franchissent un seuil fixé par arrêté.

La convocation doit parvenir 21 jours au moins avant l'assemblée - ordinaire comme extraordinaire. L'ordre du jour ne souffre aucune approximation : nature exacte des travaux, coût prévisionnel, modalités de financement (mobilisation du fonds de travaux, provision exceptionnelle pour charges, selon les cas). Un copropriétaire empêché peut donner mandat à un représentant. Et depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, le vote par correspondance est ouvert à toutes les assemblées.

Le carnet d'entretien de l'immeuble, c'est encore le syndic qui le tient à jour. Le conseil syndical y accède à tout moment ; un acquéreur potentiel peut en demander communication. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ajouté une exigence de poids. Les copropriétés de plus de 200 lots avaient jusqu'au 1er janvier 2024 pour bâtir un plan pluriannuel de travaux, adossé à un diagnostic technique global (DTG) et à un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Réactualisation tous les dix ans, et passage par le vote de l'assemblée.

Le fonds de travaux et le budget prévisionnel

Depuis le 1er janvier 2017, toute copropriété de plus de dix lots à usage d'habitation doit se doter d'un fonds de travaux. Une cotisation annuelle obligatoire l'alimente : 5 % du budget prévisionnel, au minimum. Ce fonds vit à part, sur un compte distinct de celui des charges courantes. Sa raison d'être ? Financer ce que le budget prévisionnel ignore - réparations urgentes, mise aux normes imprévue, contribution au plan pluriannuel. Sur le terrain, lorsqu'un sinistre survient ou qu'une partie commune se détériore d'un coup, ce mécanisme fait gagner un temps précieux sur les délais d'intervention.

Le budget prévisionnel, lui, se vote chaque année en assemblée ordinaire. Il finance la maintenance et la gestion courante, et fonde les provisions pour charges appelées chaque trimestre, au prorata des tantièmes. La régularisation vient ensuite, une fois l'exercice clos, quand le syndic présente les comptes définitifs. Petite précision : les charges récupérables - celles répercutables sur un locataire en bail d'habitation - obéissent à une liste limitative, distincte.

Un dernier outil mérite d'être cité : l'avance de trésorerie. Elle n'a rien des provisions pour charges. Sa fonction est d'amortir un imprévu sans que le syndicat ait à convoquer une assemblée extraordinaire pour lancer un appel de fonds.

Répartition des coûts selon la nature des travaux

Deux logiques se côtoient. Première logique, celle des charges générales : entretien et conservation des parties communes, frais de syndic, assurances de l'immeuble. Elles se ventilent selon la quote-part générale du règlement de copropriété. Seconde logique, pour les charges spéciales, attachées à un équipement collectif : on retient cette fois l'utilité objective de l'équipement pour chaque lot. De là découle une règle fréquemment mal lue. Les travaux d'ascenseur ne pèsent que sur les lots desservis - et le rez-de-chaussée se trouve, en général, hors du calcul.

Pour la rénovation énergétique, place à l'éco-prêt à taux zéro collectif, l'« éco-PTZ copropriété ». Il finance jusqu'à 30 000 euros par logement, remboursables sur 20 ans au maximum. La loi Climat et Résilience l'a élargi. Sont visés l'isolation thermique de la toiture, des murs extérieurs, des fenêtres donnant sur les parties communes. Le dispositif couvre aussi le remplacement d'une vieille chaudière collective au fioul par un système de chaleur renouvelable.

Contestation des résolutions et délais de recours

Le temps presse. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe à deux mois le délai de forclusion pour attaquer en nullité une résolution d'assemblée devant le tribunal judiciaire. Quel point de départ ? La notification du procès-verbal - qui doit elle-même intervenir dans le mois suivant l'assemblée. Passé ce délai, la résolution se cristallise. Elle devient définitive. Même entachée d'un vice de forme ou de fond. La pratique le vérifie : selon les chiffres du ministère de la Justice, près de 60 % des contestations portent sur des irrégularités de procédure - convocation défectueuse, ordre du jour incomplet, devis contradictoires manquants - plutôt que sur le bien-fondé des travaux eux-mêmes.

Quels moyens convainquent les juges ? Le plus souvent : convocation irrégulière (délai trop court, destinataires omis), défaut de majorité décelé après coup, absence des devis obligatoires dans le dossier de convocation, ou excès de pouvoir d'un syndic ayant engagé des travaux sans mandat de l'assemblée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a martelé dans plusieurs arrêts : ce délai de deux mois est un délai de forclusion. Il ne se suspend pas. Sauf fraude établie.

La procédure de référé et les mesures conservatoires

Que faire si les travaux votés menacent de causer un dommage irréversible avant le jugement au fond ? Le juge des référés peut alors en suspendre l'exécution. Charge au demandeur d'établir l'un de ces deux fondements : un trouble manifestement illicite, ou un péril imminent appelant une mesure conservatoire. Reste une autre voie, plus souple : la médiation. Elle peut conduire à un accord - sur les modalités d'exécution, sur le financement des travaux contestés - et raccourcit sensiblement le règlement du litige.

Le coût, lui, n'a rien de figé. Les honoraires d'avocat tiennent à la complexité du dossier, au nombre de résolutions visées, à la valeur des travaux en cause. Un repère, tout de même : une action en annulation devant le tribunal judiciaire de Paris court généralement sur 12 à 18 mois au fond, quand une ordonnance de référé tombe en 3 à 6 semaines.

Spécificités des copropriétés fragiles et horizontales

Certaines copropriétés sont qualifiées de fragiles : impayés au-delà de 25 % des charges, bâti dégradé. La loi ALUR leur ménage des dispositifs spécifiques - administrateur provisoire nommé par le tribunal judiciaire, plan de sauvegarde, procédure de carence. Le but tient en une phrase : engager des travaux urgents même sans majorité suffisante, mais sous le contrôle du juge.

La copropriété horizontale, elle, constitue un cas à part. Des maisons individuelles ou des villas réunies autour de parties communes extérieures : les règles de majorité ne bougent pas, mais la délimitation des parties communes prête souvent à discussion. S'y greffe la question du syndicat secondaire, mis en place pour gérer les équipements propres à un bâtiment dans un ensemble plus vaste.

Mention, enfin, du syndic coopératif. Le président du conseil syndical y endosse le rôle de syndic, sans rémunération extérieure. Il pilote les mêmes votes - à condition de respecter les mêmes obligations légales qu'un syndic bénévole ou professionnel : registre des copropriétés à jour, mandat reconduit régulièrement en assemblée, révocation possible à tout instant par cette même assemblée.

Maîtriser les règles de vote, les obligations procédurales du syndic, les délais de recours : c'est ce qui sécurise un projet de travaux en copropriété. Seuils de majorité, exigences documentaires, forclusion à deux mois - la matière est technique, et une analyse juridique menée en amont épargne bien des mauvaises surprises. Établi dans le 8e arrondissement de Paris, le Cabinet d'avocats Richard Cohen accompagne copropriétaires, syndicats des copropriétaires et syndics, qu'il faille fiabiliser une décision d'assemblée ou conduire un contentieux sur des travaux de copropriété.