Passoire thermique en copropriété : cadre juridique applicable

Définition et enjeux dans le contexte de la copropriété

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), soit une consommation d'énergie primaire supérieure à 330 kWh/m²/an. En France, environ 5,2 millions de logements relèvent de ces étiquettes, dont une part significative se trouve dans des immeubles soumis au statut de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965. La rénovation énergétique de ces bâtiments soulève des questions spécifiques, car les décisions ne peuvent être prises ni par un seul copropriétaire ni par le syndic de copropriété de manière autonome : elles appartiennent au syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale.

La distinction entre parties communes et parties privatives est déterminante. L'isolation de la toiture, des façades ou des planchers bas relève des parties communes, donc de la compétence collective. En revanche, le remplacement d'une chaudière individuelle ou l'isolation par l'intérieur d'une cloison séparative peut concerner le lot de copropriété de chaque propriétaire. Cette frontière, fixée par le règlement de copropriété et précisée par l'état descriptif de division, conditionne la procédure de vote applicable.

Obligations légales issues de la loi Climat et Résilience de 2021

La loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » a profondément modifié le calendrier des interdictions de mise en location pour les passoires thermiques. À compter du 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail d'habitation. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028. Ces interdictions s'appliquent aux lots de copropriété à usage d'habitation, qu'ils constituent des parties privatives données en location par leur propriétaire.

Pour les copropriétés, deux obligations nouvelles méritent une attention particulière :

• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et précisé par la loi Climat et Résilience, doit être élaboré pour toute copropriété dont l'immeuble a plus de quinze ans. Ce plan porte sur une période de dix ans et doit inclure les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
• Le diagnostic technique global (DTG), prévu à l'article 58 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi ALUR, analyse l'état général de l'immeuble et évalue les travaux à envisager, dont ceux relatifs à l'enveloppe thermique du bâtiment.

Le PPT doit être soumis au vote de l'assemblée générale ordinaire. Si le syndicat des copropriétaires décide de ne pas adopter tout ou partie du plan, cette décision doit elle-même être actée dans le procès-verbal de séance.

Le rôle du syndic et du conseil syndical

Le syndic de copropriété - qu'il soit syndic professionnel titulaire d'une carte professionnelle, syndic bénévole ou syndic coopératif - est chargé d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les questions relatives à la rénovation énergétique dès lors qu'elles lui sont soumises par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des tantièmes (en application de l'article 8 du décret du 17 mars 1967). La convocation doit être adressée au moins vingt et un jours avant la tenue de l'assemblée, avec les documents nécessaires à la compréhension du projet.

Dans les dossiers de rénovation énergétique, le conseil syndical joue souvent un rôle décisif en amont : il sollicite les devis, analyse le DTG ou le PPT, et prépare les résolutions. Le mandat du syndic l'oblige à veiller à l'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés (registre national géré par l'ANAH) et à la mise à jour du carnet d'entretien, qui doit mentionner les travaux d'amélioration énergétique réalisés.

Le fonds de travaux : dotation et affectation

Depuis le 1er janvier 2017, toute copropriété de plus de dix lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces est tenue de constituer un fonds de travaux, conformément à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. La cotisation annuelle obligatoire au fonds de travaux ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Cette provision pour charges spécifique est affectée au compte bancaire séparé du syndicat et ne peut être restituée au copropriétaire lors de la vente de son lot : la quote-part du fonds de travaux est transmise à l'acquéreur.

Le fonds de travaux peut financer les travaux de rénovation énergétique votés en assemblée générale, à condition que le vote soit régulier. L'assemblée peut décider d'un appel de fonds exceptionnel complémentaire si le montant accumulé est insuffisant. Les copropriétaires acquittent ces sommes au prorata de leurs tantièmes, selon la répartition des charges applicable aux charges générales ou aux charges spéciales selon la nature des travaux.

Modalités de vote en assemblée générale pour les travaux de rénovation

Le régime de majorité applicable aux travaux de rénovation énergétique dépend de leur nature :

• Les travaux d'entretien courant et de maintien en l'état (ravalement, réfection de toiture simple) sont votés à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
• Les travaux d'amélioration ou de transformation touchant les parties communes - isolation thermique par l'extérieur, remplacement du système de chauffage collectif, installation de panneaux solaires en toiture - requièrent la majorité absolue de l'article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents).
• À défaut d'atteindre cette majorité mais si le projet recueille au moins un tiers des voix, l'assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 (mécanisme dit de « passerelle »).
• Les travaux comportant une modification de la quote-part des parties communes ou une atteinte à la destination de l'immeuble exigent l'unanimité.

Depuis la loi ELAN, le vote par correspondance est admis pour les assemblées générales de copropriété. Tout copropriétaire peut aussi se faire représenter par un mandataire, à condition de respecter les règles de limitation du nombre de mandats. Ces possibilités élargissent la participation aux votes portant sur la rénovation énergétique, parfois difficiles à obtenir dans les grandes copropriétés.

Prenons un exemple concret : une copropriété de 40 lots situés dans un immeuble haussmannien classé F au DPE collectif. L'assemblée générale extraordinaire convoquée pour voter l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) doit recueillir la majorité absolue (article 25). Si 22 copropriétaires sur 40 votent favorablement mais que leurs tantièmes représentent moins de 50 % des voix totales, la résolution est rejetée, sauf recours à la passerelle immédiate vers l'article 24.

Financement et aides disponibles pour le syndicat

Le syndicat des copropriétaires peut bénéficier des aides MaPrimeRénov' Copropriétés pour les travaux de rénovation énergétique des parties communes, à condition que le gain énergétique atteigne au moins 35 % par rapport à la consommation initiale. Pour l'année 2024, le montant de l'aide peut atteindre 25 % du montant des travaux, plafonné à 15 000 euros par lot. Ces aides sont instruites par l'ANAH et nécessitent l'intervention d'un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) agréé.

La régularisation des charges liées aux travaux s'effectue après présentation des dépenses réelles au regard des provisions pour charges appelées. Les copropriétaires en situation de copropriété fragile peuvent, dans certains cas, bénéficier d'un étalement des appels de fonds, selon les modalités fixées par le conseil syndical et votées en assemblée.

Second exemple : une copropriété horizontale de maisons individuelles groupées, immatriculée au registre des copropriétés, dont les parties communes comprennent les réseaux de chauffage collectif. Le remplacement de la chaudière collective par une pompe à chaleur air-eau relève d'un vote en assemblée générale avec majorité de l'article 25. L'avance de trésorerie mobilisée par le syndic ne peut être utilisée pour financer ces travaux sans autorisation de l'assemblée.

Contentieux et recours en cas de blocage

Lorsque l'assemblée générale refuse de voter les travaux de mise aux normes énergétiques alors que l'immeuble est classé F ou G, un copropriétaire lésé - notamment un bailleur confronté à l'interdiction de louer - peut engager une action en nullité de la décision ou saisir le tribunal judiciaire en référé pour obtenir des mesures conservatoires. La contestation de décision doit être formée dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

La médiation peut être tentée préalablement, mais elle n'est pas obligatoire en matière de copropriété sauf clause contractuelle contraire. Les honoraires d'avocat engagés dans ce type de procédure ne sont pas récupérables sur la partie adverse au titre de l'article 700 du Code de procédure civile sauf décision favorable du juge. Le tribunal judiciaire peut, dans les cas les plus graves, désigner un administrateur provisoire pour palier la carence du syndicat ou du syndic.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, installé à Paris 8e et fort de plus de 30 ans de pratique en droit de la copropriété et en droit de la construction, traite régulièrement des dossiers mêlant rénovation énergétique, contentieux d'assemblée et responsabilité du syndic professionnel.

Les outils de diagnostic collectif : DTG, PPT et immatriculation

Avant d'engager toute démarche, la copropriété doit disposer d'une photographie précise de son état technique et énergétique. Le diagnostic technique global (DTG), prévu par l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation, analyse l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs, évalue les travaux nécessaires sur les dix prochaines années et inclut une analyse énergétique du bâtiment. Il est obligatoire pour les copropriétés mises en copropriété depuis plus de dix ans lorsqu'elles font l'objet d'une procédure pour habitat indigne, et facultatif - mais recommandé - dans les autres cas.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience, doit être adopté par toute copropriété de plus de 15 lots à usage de logement dont le bâtiment a plus de quinze ans. Il programme les travaux nécessaires sur une période de dix ans, en intégrant les préconisations du DTG. Ce plan est soumis au vote de l'assemblée générale dans les conditions de majorité prévues par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le budget prévisionnel doit tenir compte des provisions pour charges liées à ces travaux, réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes et les règles de répartition des charges fixées par le règlement de copropriété.

L'immatriculation au registre des copropriétés, géré par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), conditionne l'accès aux aides publiques à la rénovation énergétique, notamment le dispositif MaPrimeRénov' Copropriétés. Une copropriété non immatriculée ne peut prétendre à ces financements, ce qui alourdit significativement la charge supportée par les copropriétaires individuellement.

Parties communes et parties privatives : la délimitation des responsabilités

L'isolation thermique d'un immeuble en copropriété porte souvent sur des éléments structurellement communs : toiture, façades, planchers bas sur vide sanitaire, cage d'escalier, réseau de chauffage collectif. Ces travaux relèvent de la compétence de l'assemblée générale et sont financés par les charges générales ou, selon leur nature, par des charges spéciales si l'utilité n'est pas uniforme entre les lots de copropriété. La quote-part de chaque copropriétaire, exprimée en tantièmes, détermine sa contribution au fonds de travaux et aux appels de fonds votés.

À l'inverse, le remplacement des fenêtres dans un appartement (double vitrage) ou l'installation d'un système de ventilation dans les parties privatives relève, en principe, du copropriétaire concerné - sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement ou si les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, auquel cas une autorisation de l'assemblée générale est requise en application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Cette délimitation entre parties communes et parties privatives est source fréquente de litige, notamment lorsque des copropriétaires réalisent des travaux sans autorisation préalable.

Obligations du bailleur copropriétaire en cas de passoire thermique

Le copropriétaire qui loue un logement classé F ou G supporte une double contrainte : d'une part, l'interdiction progressive de mise en location issue de la loi Climat et Résilience ; d'autre part, l'impossibilité d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, en application des dispositions issues de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Si les travaux nécessaires à l'amélioration du DPE portent sur les parties communes, le copropriétaire bailleur ne peut les imposer seul : il doit convaincre l'assemblée générale et supporter sa quote-part selon les tantièmes de son lot de copropriété. Cette dépendance au collectif justifie une anticipation des démarches, idéalement dès la réception du DTG ou lors de l'élaboration du PPT.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont les praticiens exercent depuis plus de 30 ans en droit immobilier à Paris, accompagne les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires bailleurs et les syndics dans la structuration juridique des projets de rénovation énergétique, la sécurisation des votes d'assemblée générale et, le cas échéant, le contentieux lié à la contestation des décisions ou à la mise en oeuvre des travaux.