Droit de la copropriété : cadre juridique, organes et recours

Imaginez la scène. Quinze copropriétaires, qui pèsent 35 % des tantièmes, demandent par écrit qu'une assemblée générale extraordinaire soit convoquée. Le syndic professionnel refuse. C'est exactement ce que tranche l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le texte fondateur du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le blocage est banal - on le retrouve dans quantité de syndicats français. Avant de filer au contentieux, autant comprendre le cadre, le fonctionnement des organes et ce qu'on peut réellement obtenir.

La structure juridique de la copropriété

Le point de départ est élémentaire : l'immeuble se découpe en lots de copropriété. Dans chaque lot cohabitent une partie privative exclusive et une fraction des parties communes, calculée en tantièmes. Cette architecture, c'est l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui la fixe - la pierre angulaire de toute la matière. La France compte plus de 9 millions de logements en copropriété, environ 28 % du parc résidentiel.

Le règlement de copropriété occupe une place centrale. Publié à la conservation des hypothèques - c'est obligatoire -, il arrête la destination de l'immeuble, la consistance de chaque lot de copropriété et les modalités de jouissance des parties communes. L'état descriptif de division vient l'épauler en identifiant chaque fraction. La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté une exigence : toute copropriété doit s'immatriculer au registre des copropriétés, tenu par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Le calendrier a été échelonné. Avant le 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; avant le 31 décembre 2017 pour celles de 51 à 200 lots ; avant le 31 décembre 2018 pour les plus modestes.

Puis vient le syndicat des copropriétaires. C'est une personne morale de droit privé, qui se forme automatiquement entre tous les copropriétaires et veille à la conservation de l'immeuble comme à l'administration des parties communes. Il tient aussi un carnet d'entretien, où figurent travaux et contrats en cours. Un document que l'on ressort souvent : lors d'une vente, ou quand un litige porte sur l'état du bâti.

La gouvernance : assemblée générale, conseil syndical et syndic

Tout passe par l'assemblée générale de copropriété. Organe souverain du syndicat des copropriétaires, elle se tient au minimum une fois par an, en assemblée générale ordinaire : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, renouvellement du mandat du syndic. Si la situation l'exige, des assemblées générales extraordinaires s'y greffent.

La convocation doit partir au moins 21 jours avant la séance, accompagnée d'un ordre du jour détaillé et des annexes que prévoit le décret. Une fois la réunion close, on rédige un procès-verbal, signé par le président de séance, les scrutateurs et le secrétaire. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a institué le vote par correspondance : le copropriétaire empêché peut se prononcer sur les résolutions, soit via un mandataire, soit en retournant un formulaire avant l'ouverture de la séance.

Les majorités varient selon l'enjeu. Un entretien courant ? Majorité simple des voix exprimées. Pour des travaux d'ampleur, l'article 26 de la loi de 1965 impose la double majorité : la majorité des membres du syndicat, représentant au moins les deux tiers des tantièmes. Et dès qu'une modification du règlement de copropriété touche à la destination même de l'immeuble, c'est l'unanimité qui commande. Le texte de 1965 ne réclame pas de quorum pour que l'assemblée se tienne ; en revanche, cette notion compte pour la validité des votes dès que l'ordre du jour appelle des majorités qualifiées.

À côté de l'assemblée, on trouve le conseil syndical. Composé de copropriétaires élus, il assiste le syndic et contrôle sa gestion : il épluche les comptes, réclame tout document utile, qu'on ait affaire à un syndic professionnel ou à un syndic bénévole. Il existe une variante : le syndic coopératif, où le président du conseil syndical endosse lui-même les fonctions de syndic.

Le syndic professionnel doit, lui, satisfaire à plusieurs conditions. Carte professionnelle mention « gestion immobilière ». Garantie financière couvrant les fonds qu'il détient. Assurance responsabilité civile professionnelle. Sa révocation peut être votée par l'assemblée à tout moment - mais gare : prononcée sans juste motif avant le terme du mandat, elle ouvre droit à des dommages et intérêts au profit de personne d'autre que le syndic révoqué.

Les charges de copropriété : répartition et recouvrement

Deux familles de charges de copropriété coexistent, chacune avec son régime. Les charges générales couvrent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes ; elles se ventilent au prorata de la quote-part de chacun, exprimée en tantièmes. Les charges spéciales, c'est autre chose. Elles concernent les services collectifs et les équipements communs, et leur répartition se calque sur l'utilité objective que ces services présentent pour chaque lot.

En pratique, le syndic professionnel appelle chaque trimestre des provisions pour charges, à partir du budget prévisionnel voté. Les comptes une fois arrêtés, la régularisation des charges vient combler l'écart : ce qui a été appelé d'un côté, les dépenses réellement engagées de l'autre. À ne pas mélanger avec les charges récupérables auprès des locataires - une catégorie distincte, encadrée par le décret du 26 août 1987, qui n'a rien à voir avec les charges de copropriété au sens strict.

Avec la loi ALUR, le fonds de travaux est devenu obligatoire dès lors qu'une copropriété dépasse dix lots à usage d'habitation. Quelle cotisation annuelle ? 5 % au minimum du budget prévisionnel. Ce fonds s'articule désormais avec le plan pluriannuel de travaux, imposé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 aux copropriétés de plus de 15 ans. Le diagnostic technique global (DTG), qui englobe un diagnostic de performance énergétique collectif, sert d'appui à ce plan - lequel programme la rénovation énergétique du bâtiment.

Reste l'imprévu, qui finit toujours par survenir. Le syndicat peut alors se ménager une avance de trésorerie, plafonnée au quart du budget prévisionnel annuel, conformément au décret du 17 mars 1967.

Les voies de recours en contentieux de copropriété

La contestation de décision d'assemblée générale obéit à une procédure stricte. Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois, comptés depuis la notification du procès-verbal, pour porter une action en nullité devant le tribunal judiciaire. Ce délai est préfix. Ni suspension, ni interruption. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a redit dans un arrêt du 16 septembre 2021 (pourvoi n° 20-16.835) : le point de départ tient à la notification du procès-verbal, pas à sa simple réception.

Lorsque l'urgence commande, le référé prend le relais. Troubles anormaux de voisinage sur les parties communes, carence manifeste du syndic professionnel, immeuble menaçant ruine : dans ces hypothèses, une décision provisoire s'obtient en 3 à 6 semaines devant le tribunal judiciaire de Paris. Sur le fond, tablez plutôt sur 18 à 24 mois.

Pour d'autres litiges - la lecture du règlement de copropriété, un désaccord sur les parties privatives -, la médiation vaut souvent le détour. Confidentielle, parfois bien plus rapide qu'un procès : les avantages sont réels. Et lorsqu'on a affaire à des copropriétés fragiles ou en difficulté, des dispositifs dédiés entrent en jeu, du mandataire ad hoc jusqu'à l'administrateur provisoire.

Un mot sur les cas atypiques. La copropriété horizontale - des maisons individuelles avec des équipements partagés - répond aux mêmes règles de fond, celles de la loi du 10 juillet 1965 ; ses particularités tiennent surtout à la gestion des parties communes extérieures et des voiries internes. Quant au syndicat secondaire, il peut se constituer à l'intérieur d'une grande copropriété pour gérer de manière autonome un bâtiment ou un groupe de bâtiments.

Les honoraires d'avocat en droit de la copropriété

En copropriété, les honoraires d'avocat sont libres et doivent être consignés dans une convention écrite, comme l'exige l'article 10 de la loi du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques. Trois modes de calcul se côtoient : le temps passé, le forfait, ou un mélange des deux. Sur une contestation de décision d'assemblée générale de difficulté moyenne, on constate en région parisienne une fourchette de 2 000 à 5 000 euros en première instance. Faire révoquer un syndic en référé se situe plutôt entre 1 500 et 3 000 euros. Quand le copropriétaire a souscrit une assurance protection juridique, elle prend parfois en charge une partie de l'addition.

Un exemple concret aide à fixer les idées. Un copropriétaire conteste une délibération votant 80 000 euros de travaux de copropriété, alors que la double majorité exigée faisait défaut. En première instance, le tribunal annule la résolution : chaque copropriétaire évite une quote-part de plusieurs milliers d'euros. Autre dossier, tout autre angle. Un syndicat des copropriétaires dont le syndic professionnel n'a dressé aucun budget prévisionnel depuis deux exercices saisit le juge des référés pour faire nommer un administrateur provisoire. La décision tombe en quatre semaines.

Conclusion

Le droit de la copropriété ne s'apprivoise pas en un après-midi. Loi du 10 juillet 1965, loi ALUR, loi ELAN, une jurisprudence touffue : tout cela s'entrelace et réclame une analyse posée avant la moindre initiative, qu'elle soit préventive ou contentieuse. Contester une décision d'assemblée générale de copropriété, mettre en cause un syndic professionnel défaillant, recouvrer des charges de copropriété impayées, piloter un plan pluriannuel de travaux : dans chacun de ces dossiers, une lecture fine du statut fait souvent la différence. Installé dans le 8e arrondissement de Paris, le Cabinet d'avocats Richard Cohen traite ces questions au sein d'une pratique consacrée au droit immobilier et à la copropriété, du conseil en amont au contentieux devant les juridictions parisiennes.