Audit de copropriété : cadre juridique, méthode et points de vigilance

En ville, la copropriété est partout. La France recense plus de 750 000 syndicats des copropriétaires - soit près de 10 millions de lots, dont une bonne partie se concentre en Île-de-France. Mais derrière le chiffre, il y a la réalité du quotidien : gérer un immeuble, c'est connaître les droits attachés à chaque lot, suivre les charges de copropriété sans approximation et savoir éteindre les conflits avant qu'ils n'embrasent l'assemblée. Entre copropriétaires, avec le syndic, face à un tiers : les tensions finissent toujours par surgir. L'audit de copropriété sert précisément à cela. Financier, technique ou juridique, c'est un diagnostic que l'on mène en amont - qu'il s'agisse de préparer une assemblée générale de copropriété ou de se prémunir contre un contentieux.

Qu'est-ce qu'un audit de copropriété ?

Auditer une copropriété revient à passer au crible, de façon ordonnée, la situation d'un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Trois entrées sont possibles :

• La dimension juridique : conformité du règlement de copropriété, validité des décisions d'assemblée générale de copropriété, régularité des procès-verbaux, respect des règles de convocation et d'ordre du jour, analyse des actions en nullité potentielles.
• La dimension financière : examen du budget prévisionnel, vérification de la répartition des charges, contrôle des provisions pour charges, analyse des écarts lors de la régularisation des charges, vérification de l'existence et du niveau du fonds de travaux.
• La dimension technique : évaluation de l'état des parties communes, réalisation ou examen d'un diagnostic technique global (DTG), vérification du plan pluriannuel de travaux, contrôle de la conformité des travaux de copropriété déjà réalisés.

Ces trois volets ne s'ignorent jamais. Une répartition mal calibrée entre charges générales et charges spéciales peut peser sur plusieurs exercices ; à l'inverse, il suffit parfois d'un diagnostic de performance énergétique manquant pour bloquer tout un programme de rénovation énergétique.

Le cadre légal de la copropriété en France

Le droit de la copropriété repose sur une superposition de textes, légaux et réglementaires, remaniés à de nombreuses reprises en un demi-siècle.

La loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application

Tout remonte à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret du 17 mars 1967. L'architecture y est dressée : les parties privatives appartiennent à chaque copropriétaire, les parties communes restent celles de tout le syndicat des copropriétaires. La quote-part de chaque lot dans ces parties communes - exprimée en tantièmes - gouverne deux choses : le droit de vote en assemblée générale et la contribution aux charges.

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de chacun. Toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite.

Né de la loi ALUR, l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 rend le fonds de travaux obligatoire. Il s'alimente par une cotisation annuelle, plancher fixé à 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale ordinaire. Pourquoi ? Pour mettre de côté de quoi entretenir et rénover les parties communes - et ne pas voir le syndicat à court de trésorerie le jour où un chantier devient urgent.

Les apports de la loi ALUR et de la loi ELAN

La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément rebattu les cartes du droit de la copropriété. Elle a créé le registre des copropriétés, avec immatriculation obligatoire de tout syndicat. Elle a introduit le diagnostic technique global. Surtout, elle a revu le statut du syndic professionnel - soumis désormais à carte professionnelle, garantie financière et assurance responsabilité civile - et encadré son mandat.

Quatre ans après, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue parachever l'édifice. Allègement de certaines règles de majorité, reconnaissance du vote par correspondance avant chaque assemblée générale de copropriété, et plan pluriannuel de travaux rendu obligatoire pour les copropriétés de plus de quinze ans. L'échéancier est progressif. Depuis le 1er janvier 2023, les syndicats de plus de 200 lots y sont astreints. Viendront ensuite les immeubles de plus de 50 lots, puis l'ensemble des copropriétés.

Fonctionnement de l'assemblée générale : règles de majorité et de convocation

L'assemblée générale de copropriété tranche. C'est l'organe souverain du syndicat des copropriétaires. Une fois par an au moins, elle siège en formation ordinaire : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel et, le cas échéant, renouvellement du mandat du syndic. Quand une décision presse ou engage lourdement la copropriété, une assemblée extraordinaire peut être réunie.

Côté forme, la convocation passe par lettre recommandée ou remise en main propre. Le délai ? Vingt et un jours au moins avant la séance, avec un ordre du jour détaillé et les pièces qui permettent à chacun de se prononcer en connaissance de cause. Une question absente de l'ordre du jour ne peut pas être votée. C'est, dans les faits, l'un des griefs les plus courants - et l'origine de bon nombre d'actions en nullité devant le tribunal judiciaire.

La majorité exigée varie selon la nature de la décision :

• Majorité simple (article 24 de la loi de 1965) : décisions courantes d'administration et d'entretien des parties communes.
• Majorité absolue (article 25) : désignation ou révocation du syndic, autorisation des travaux affectant les parties communes, vote de travaux de rénovation énergétique.
• Double majorité (article 26) : décisions modifiant la répartition des charges ou l'état descriptif de division.
• Unanimité : aliénation des parties communes ou modification des droits accessoires aux parties communes.

Le quorum, lui, a disparu du droit français de la copropriété depuis la réforme de 2000. Reste qu'en pratique, atteindre les seuils de majorité suppose souvent que soit présent ou représenté un nombre suffisant de tantièmes. Un copropriétaire peut donner mandat à un tiers - celui-ci ne pouvant toutefois rassembler plus de 10 % des voix, sauf si ce pourcentage le maintient sous le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Le rôle du syndic et du conseil syndical

Professionnel, bénévole ou coopératif : le syndic de copropriété représente légalement le syndicat. C'est lui qui met en œuvre les décisions d'assemblée générale, tient le carnet d'entretien, administre l'avance de trésorerie, recouvre les provisions pour charges et veille à la conservation des parties communes.

Pour le syndic professionnel, la loi ALUR a serré la vis. Trois conditions s'imposent désormais : une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie, une garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte des syndicats, et une assurance responsabilité civile professionnelle. Son mandat ne va pas au-delà de trois ans, renouvelables. Et le conseil syndical, comme tout copropriétaire justifiant d'un motif légitime, peut en réclamer la révocation.

À ses côtés, le conseil syndical joue un rôle de contrôle et d'appui. Élu en assemblée générale parmi les copropriétaires, il vérifie les comptes, donne son avis sur le budget prévisionnel et peut, depuis la loi ELAN, se voir déléguer par l'assemblée le pouvoir de trancher certaines décisions relevant en principe de l'article 24 ou de l'article 25.

Charges de copropriété : répartition et régularisation

On distingue deux familles de charges. Les charges générales recouvrent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes ; elles se répartissent au prorata des tantièmes. Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs, et se répartissent en fonction de l'utilité que chaque lot en retire.

Dans la pratique, le syndic appelle des provisions pour charges chaque trimestre, indexées sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale ordinaire. Vient ensuite la régularisation des charges, à la clôture de l'exercice : elle recalcule ce que doit réellement chaque copropriétaire, pièces justificatives à l'appui. Un copropriétaire qui juge la répartition contraire au règlement de copropriété - ou mal ventilée entre charges générales et charges spéciales - peut la contester devant le tribunal judiciaire.

Un exemple parle de lui-même. Imaginons un immeuble parisien de 20 lots dont l'ascenseur ne dessert que les étages supérieurs. Son entretien relève des charges spéciales : impossible, donc, de le faire supporter aux copropriétaires du rez-de-chaussée, qui n'en tirent aucun bénéfice. Mal classer cette dépense, et la voie s'ouvre à une action en répétition de l'indu, parfois étalée sur plusieurs exercices.

Immatriculation et registre des copropriétés

L'immatriculation au registre des copropriétés n'est pas une option. Elle a d'abord visé les grandes copropriétés à compter du 31 décembre 2016, puis s'est étendue par paliers à l'ensemble des syndicats. Géré par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), ce registre centralise les données financières et techniques de chaque syndicat des copropriétaires : nombre de lots, budget, état des impayés, existence d'un plan pluriannuel de travaux. Sa vocation première ? Détecter les copropriétés fragiles ou en déséquilibre financier, qui peuvent alors bénéficier de dispositifs d'aide à la restructuration. À défaut d'immatriculation, le syndic encourt des sanctions et la copropriété se prive de certaines aides publiques.

Travaux, rénovation énergétique et plan pluriannuel

Pour un syndicat des copropriétaires, les travaux de copropriété pèsent souvent plus lourd que tout autre poste. La loi ELAN oblige les copropriétés de plus de quinze ans à se doter d'un plan pluriannuel de travaux, construit à partir d'un diagnostic technique global dressé par un professionnel certifié. Ce plan inventorie les travaux à mener sur dix ans, en estime le coût et les classe par ordre d'urgence - tout en gardant à l'esprit le diagnostic de performance énergétique de l'immeuble.

La rénovation énergétique s'invite désormais régulièrement aux ordres du jour. La cause est connue : la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui prohibe par étapes la location des logements classés G, puis F. De nombreuses copropriétés se trouvent ainsi acculées à programmer une isolation ou le changement de leur système de chauffage. Ces décisions relèvent généralement de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et réclament une préparation rigoureuse de l'ordre du jour comme des pièces remises à l'assemblée générale.

Autre cas vécu. Une copropriété horizontale de maisons individuelles, en Île-de-France, vote en assemblée extraordinaire le remplacement de la chaudière collective. Faute d'atteindre la majorité absolue requise, chaque copropriétaire dispose de deux mois - à compter de la notification du procès-verbal - pour saisir le tribunal judiciaire compétent.

Voies de recours et contentieux de la copropriété

Le contentieux, lui, ne faiblit pas. Chaque année, la Cour de cassation rend plusieurs centaines de décisions en matière de copropriété : régularité des assemblées générales, validité des clauses du règlement de copropriété, responsabilité du syndic, répartition des charges. Dans un arrêt du 16 septembre 2021 (pourvoi n° 20-17.240), la troisième chambre civile a ainsi précisé à quelles conditions un copropriétaire obtient l'annulation d'une décision d'assemblée générale pour défaut de convocation régulière.

Tout se joue souvent sur le délai. En principe, les actions en nullité doivent être introduites dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants. Le terme passé, la décision est définitivement acquise. D'où ce réflexe à prendre : examiner chaque procès-verbal d'assemblée générale dès réception, sans le laisser dormir.

Le procès au fond devant le tribunal judiciaire n'est pas l'unique chemin. Le référé traite les urgences - mesures conservatoires, travaux qui ne peuvent attendre. La médiation, de son côté, désamorce les différends entre copropriétaires ou entre le syndicat et son syndic. Ces options réduisent fréquemment les délais et allègent les honoraires d'avocat qu'entraîne une procédure classique.

Deux configurations particulières méritent qu'on s'y arrête. Le syndicat secondaire regroupe les copropriétaires d'un bâtiment ou d'une fraction d'immeuble au sein d'un ensemble plus large, et gère les parties communes propres à ce sous-ensemble. La copropriété horizontale, elle, vise des maisons individuelles édifiées sur un terrain commun. On l'oublie souvent - et pourtant elle suit les mêmes règles que la copropriété verticale.

Conclusion

Conformité du règlement de copropriété, régularité des assemblées générales, ventilation des charges générales et charges spéciales, état des parties communes : peu importe son étendue, l'audit de copropriété écarte les difficultés et sécurise chaque moment de la vie d'un immeuble. Bien le mener exige une lecture serrée des textes - loi du 10 juillet 1965, loi ALUR, loi ELAN - mais aussi de la jurisprudence de la Cour de cassation, et une pratique assidue des juridictions parisiennes.

Installé dans le 8e arrondissement de Paris, le cabinet Cabinet d'avocats Richard Cohen intervient en droit de la copropriété, en baux commerciaux et d'habitation, en construction et en vente immobilière. Il accompagne syndics professionnels, conseils syndicaux et copropriétaires : conduite d'audits juridiques, préparation des assemblées générales de copropriété, gestion des contentieux devant les juridictions parisiennes.