Passoire thermique en copropriété : cadre juridique

Définition et identification d'une passoire thermique en copropriété

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), c'est-à-dire dont la consommation d'énergie finale dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 420 kWh/m²/an (classe G). En France, on estime à environ 5,2 millions le nombre de logements classés F ou G, dont une part significative se situe dans des immeubles en copropriété, notamment dans le parc ancien parisien antérieur à 1948. La question de la rénovation énergétique de ces biens soulève des difficultés spécifiques en droit de la copropriété : les travaux touchant aux parties communes relèvent de la compétence collective du syndicat des copropriétaires, tandis que ceux qui se limitent aux parties privatives demeurent, en principe, à la charge du copropriétaire concerné.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier d'interdiction progressive de location des logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an (critère énergétique complémentaire) est déjà considéré comme indécent. À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location. Les classes F seront concernées à partir de 2028, les classes E à partir de 2034. Cette échéance contraint les copropriétaires bailleurs à anticiper les travaux de rénovation, ce qui implique nécessairement une coordination au niveau du syndicat des copropriétaires.

Les outils de diagnostic collectif : DTG, PPT et immatriculation

Avant d'engager toute démarche, la copropriété doit disposer d'une photographie précise de son état technique et énergétique. Le diagnostic technique global (DTG), prévu par l'article L. 731-1 du Code de la construction et de l'habitation, analyse l'état apparent des parties communes et des équipements collectifs, évalue les travaux nécessaires sur les dix prochaines années et inclut une analyse énergétique du bâtiment. Il est obligatoire pour les copropriétés mises en copropriété depuis plus de dix ans lorsqu'elles font l'objet d'une procédure pour habitat indigne, et facultatif - mais recommandé - dans les autres cas.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience, doit être adopté par toute copropriété de plus de 15 lots à usage de logement dont le bâtiment a plus de quinze ans. Il programme les travaux nécessaires sur une période de dix ans, en intégrant les préconisations du DTG. Ce plan est soumis au vote de l'assemblée générale dans les conditions de majorité prévues par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le budget prévisionnel doit tenir compte des provisions pour charges liées à ces travaux, réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes et les règles de répartition des charges fixées par le règlement de copropriété.

L'immatriculation au registre des copropriétés, géré par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), conditionne l'accès aux aides publiques à la rénovation énergétique, notamment le dispositif MaPrimeRénov' Copropriétés. Une copropriété non immatriculée ne peut prétendre à ces financements, ce qui alourdit significativement la charge supportée par les copropriétaires individuellement.

Parties communes et parties privatives : la délimitation des responsabilités

L'isolation thermique d'un immeuble en copropriété porte souvent sur des éléments structurellement communs : toiture, façades, planchers bas sur vide sanitaire, cage d'escalier, réseau de chauffage collectif. Ces travaux relèvent de la compétence de l'assemblée générale et sont financés par les charges générales ou, selon leur nature, par des charges spéciales si l'utilité n'est pas uniforme entre les lots de copropriété. La quote-part de chaque copropriétaire, exprimée en tantièmes, détermine sa contribution au fonds de travaux et aux appels de fonds votés.

À l'inverse, le remplacement des fenêtres dans un appartement (double vitrage) ou l'installation d'un système de ventilation dans les parties privatives relève, en principe, du copropriétaire concerné - sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement ou si les travaux affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, auquel cas une autorisation de l'assemblée générale est requise en application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Cette délimitation entre parties communes et parties privatives est source fréquente de litige, notamment lorsque des copropriétaires réalisent des travaux sans autorisation préalable.

Règles de majorité applicables aux travaux de rénovation énergétique

La loi du 10 juillet 1965 organise un régime de majorités graduées selon la nature des décisions. Les travaux de rénovation énergétique portant sur les parties communes sont soumis, en règle générale, à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli le tiers des voix, l'assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l'article 24.

Certains travaux d'économies d'énergie bénéficient d'une passerelle législative spécifique : la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ont assoupli les règles de majorité pour faciliter l'adoption de travaux d'amélioration énergétique. Ainsi, l'isolation thermique des façades ou de la toiture peut être décidée à la majorité de l'article 25 même lorsqu'elle constitue une amélioration au sens classique du terme, sans exiger la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix). L'unanimité reste requise pour les travaux qui affectent la structure ou la destination de l'immeuble, ou qui modifient la répartition des charges entre copropriétaires.

Prenons un exemple concret : une copropriété de 20 lots dans le 8e arrondissement de Paris, construite en 1935, souhaite voter l'isolation par l'extérieur (ITE) de la façade. Ce projet, qui modifie l'aspect extérieur et impacte les parties communes, doit figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale, être accompagné d'au moins deux devis, et être soumis au vote à la majorité de l'article 25. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais que 35 % des voix se prononcent pour, un second vote à l'article 24 peut valider le projet lors de la même séance.

Rôle du syndic et du conseil syndical

Le syndic de copropriété est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale toute question relative au plan pluriannuel de travaux dès lors que celui-ci est obligatoire. La convocation doit être adressée au moins vingt et un jours avant la séance, accompagnée des documents techniques et financiers nécessaires à la prise de décision. Le procès-verbal de l'assemblée, signé par le président de séance, les scrutateurs et le secrétaire, doit mentionner le résultat du vote sur chaque résolution, le décompte des voix et les réserves éventuelles des opposants.

Le conseil syndical joue un rôle de contrôle et d'assistance. Dans les dossiers de rénovation énergétique, il est fréquent que le conseil syndical mandate un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) pour analyser les offres et coordonner les démarches de subvention auprès de l'ANAH. Cette délégation technique ne dessaisit pas l'assemblée générale de son pouvoir de décision.

Financement et aides : le fonds de travaux et les dispositifs publics

Le fonds de travaux, obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 pour les copropriétés de plus de dix lots, doit être alimenté par une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel voté. Ce fonds constitue une réserve destinée à financer les travaux non courants, notamment ceux liés à la rénovation énergétique. Dans les copropriétés avec un PPT adopté, la cotisation peut être modulée selon le calendrier des travaux programmés.

MaPrimeRénov' Copropriétés finance entre 25 % et 45 % du montant des travaux selon les caractéristiques de la copropriété, avec un plafond fixé à 25 000 euros par logement. L'éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ copropriété) peut compléter ce financement, chaque copropriétaire pouvant emprunter jusqu'à 50 000 euros sans intérêts pour sa quote-part des travaux collectifs. Ces dispositifs supposent un gain énergétique minimal de 35 % par rapport à la situation antérieure.

Second exemple pratique : une copropriété de 40 lots, classée E en moyenne avec plusieurs appartements en classe G, vote en assemblée générale un programme de travaux combinant isolation de la toiture et remplacement de la chaudière collective. Le coût total s'élève à 480 000 euros. Avec MaPrimeRénov' Copropriétés à 35 %, l'aide atteint 168 000 euros, ramenée à 312 000 euros à répartir selon les tantièmes de chaque lot de copropriété. Le recours à l'éco-PTZ collectif permet d'étaler le solde sur quinze ans sans intérêts.

Contestation des décisions et voies de recours

Tout copropriétaire opposant ou défaillant (absent ou abstentionniste) peut contester une décision d'assemblée générale relative aux travaux de rénovation énergétique. L'action en nullité doit être introduite dans un délai de recours de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient définitive et ne peut plus être remise en cause par la voie judiciaire ordinaire.

La contestation de décision peut porter sur un vice de forme (défaut de convocation régulière, absence d'un document obligatoire en annexe, ordre du jour imprécis) ou sur le fond (non-respect des règles de majorité, résolution contraire au règlement de copropriété ou à la loi). Le tribunal judiciaire est compétent ; une procédure en référé peut être envisagée pour suspendre l'exécution de travaux déjà engagés si l'urgence est caractérisée. La médiation préalable, bien que non obligatoire en matière de copropriété, peut permettre de réduire les délais et les coûts d'un contentieux, notamment lorsque le différend porte sur la répartition des charges résultant des travaux votés.

La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs arrêts, que le non-respect du délai de convocation de vingt et un jours entraîne la nullité de la décision contestée, indépendamment du préjudice subi par le demandeur. Cette jurisprudence constante incite les syndics à une rigueur procédurale particulière lors des assemblées portant sur des travaux lourds.

Obligations du bailleur copropriétaire en cas de passoire thermique

Le copropriétaire qui loue un logement classé F ou G supporte une double contrainte : d'une part, l'interdiction progressive de mise en location issue de la loi Climat et Résilience ; d'autre part, l'impossibilité d'augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, en application des dispositions issues de la loi du 6 juillet 1989 modifiée. Si les travaux nécessaires à l'amélioration du DPE portent sur les parties communes, le copropriétaire bailleur ne peut les imposer seul : il doit convaincre l'assemblée générale et supporter sa quote-part selon les tantièmes de son lot de copropriété. Cette dépendance au collectif justifie une anticipation des démarches, idéalement dès la réception du DTG ou lors de l'élaboration du PPT.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont les praticiens exercent depuis plus de 30 ans en droit immobilier à Paris, accompagne les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires bailleurs et les syndics dans la structuration juridique des projets de rénovation énergétique, la sécurisation des votes d'assemblée générale et, le cas échéant, le contentieux lié à la contestation des décisions ou à la mise en oeuvre des travaux.