Contestation décision copropriété : délais, motifs, recours

Une situation que l'on croise souvent. L'assemblée générale décide d'installer un ascenseur - 92 000 euros au total - en s'appuyant sur la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Sauf que la nature des travaux réclamait la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Vice de fond. La décision risque l'annulation. Mais il faut faire vite : deux mois, montre en main. Passé ce cap, la résolution devient intouchable, même truffée d'irrégularités flagrantes.

Peu de contentieux immobiliers sont aussi techniques que la contestation d'une décision d'assemblée générale. On manie plusieurs registres en même temps : le fonctionnement du syndicat, la hiérarchie des majorités, la régularité de la convocation et de l'ordre du jour. Et toujours, en toile de fond, ces fameux délais. Reste à comprendre comment le recours s'organise concrètement.

Le cadre légal : la loi du 10 juillet 1965 et ses exigences procédurales

Tout part de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967. Sont venues s'y greffer la loi ALUR du 24 mars 2014, puis la loi ELAN du 23 novembre 2018. L'immeuble se divise en lots. Chaque lot rattache une partie privative à une quote-part de parties communes, comptée en tantièmes. Ces tantièmes servent deux fois : ils répartissent les charges et pondèrent le poids des voix lors des votes.

Le syndicat des copropriétaires ? Une personne morale de droit privé. Le syndic l'administre - qu'il soit professionnel, bénévole ou coopératif - tandis que le conseil syndical le contrôle. Pour le professionnel, rien d'improvisé : carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile. Ces trois conditions ne se négocient pas. Son mandat a une durée limitée et peut être révoqué dans les formes prévues par la loi.

Depuis ALUR, chaque syndicat immatricule sa copropriété auprès du registre de l'Agence nationale de l'habitat. Cette inscription conditionne notamment l'accès à plusieurs aides à la rénovation énergétique. S'y ajoutent le carnet d'entretien et l'état descriptif de division.

L'assemblée générale : conditions de validité et sources de contestation

Annuelle et ordinaire, ou extraordinaire en cours d'exercice : la forme importe peu. L'assemblée générale reste le seul organe capable d'engager le syndicat. Sa régularité conditionne tout le reste. Une délibération viciée est une délibération fragile.

La convocation et l'ordre du jour

Chaque copropriétaire, ainsi que le conseil syndical, doit recevoir la convocation vingt et un jours au moins avant la réunion - sauf urgence. L'ordre du jour doit être suffisamment détaillé pour que chacun saisisse l'enjeu de chaque résolution. Un exemple concret : « divers travaux », sans chiffrage ni description. Trop vague. Ce flou peut suffire à fonder une contestation.

Les pièces à joindre varient selon la décision : devis pour des travaux, projet de contrat pour nommer un nouveau syndic, projet de budget prévisionnel pour valider les comptes. Une annexe absente ou tardive ? L'annulation devient possible. C'est, dans les faits, l'un des griefs qui reviennent le plus souvent.

Le vote par correspondance, ouvert par ELAN, n'est valable que si ses modalités apparaissent dans la convocation. Sinon, les bulletins reçus ne comptent pas : on ne peut tout simplement pas les intégrer au décompte. Un copropriétaire peut aussi désigner un mandataire de son choix, dans les bornes fixées par le règlement de copropriété.

Le quorum et les majorités

La loi de 1965 gradue les majorités en fonction du poids des décisions :

• La majorité de l'article 24 (majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) régit le courant : approbation des comptes, autorisation de travaux d'entretien, vote du budget prévisionnel, décisions sur les provisions pour charges.
• La majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non) commande les travaux d'amélioration, la désignation ou la révocation du syndic, la délégation de pouvoir au conseil syndical, ou l'autorisation de certains travaux affectant les parties communes.
• La double majorité de l'article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des tantièmes) gouverne les modifications du règlement relatives à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, ainsi que les actes d'acquisition ou de disposition.
• L'unanimité reste réservée aux décisions qui touchent aux droits acquis de chacun sur ses parties privatives ou qui changent la destination de l'immeuble.

Dans 40 % des contentieux sur la validité des votes, c'est l'erreur de majorité qui motive l'annulation. Autre cause fréquente : le défaut de quorum, qui suppose la présence ou la représentation d'au moins un copropriétaire dès la première convocation.

Le procès-verbal et sa notification

Une fois la séance levée, le syndic rédige le procès-verbal. Il y inscrit chaque résolution, le résultat des votes, les réserves formulées par les opposants. Le document est ensuite adressé à tous les copropriétaires, absents inclus, dans le mois qui suit. Point décisif : c'est la date de notification qui lance le compte à rebours du recours.

Le délai de recours : deux mois, un impératif absolu

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne laisse aucune marge : opposants et défaillants disposent de deux mois après la notification du procès-verbal pour agir. Un détail capital - il s'agit d'une forclusion, pas d'une prescription. Le délai est d'ordre public. Ni accord entre parties ni indulgence ne l'allongent.

Trois catégories ont qualité pour agir :

• Les copropriétaires opposants : ceux qui ont voté contre, le procès-verbal en faisant foi ;
• Les copropriétaires défaillants : absents au vote, sans avoir donné de mandat ;
• Dans certaines hypothèses, le conseil syndical ou les copropriétaires dont les droits sur les parties privatives sont directement atteints par une décision.

Avoir voté pour ferme en principe la porte de l'annulation - à moins de démontrer un vice du consentement. Le chiffre fait réfléchir : d'après les statistiques du ministère de la Justice, 23 % des recours en copropriété échouent sur un simple dépassement du délai de forclusion.

Les motifs d'annulation : vices de forme et vices de fond

Les vices de forme

On vise ici les irrégularités de procédure : convocation tardive, ordre du jour trop vague, documents obligatoires absents, erreur dans le décompte des voix, manquement aux règles du vote par correspondance ou des mandats. Une réserve, tout de même. Ces vices n'entraînent l'annulation que s'ils ont causé un grief réel au demandeur.

Les vices de fond

Les vices de fond, eux, pèsent en général davantage. On y retrouve :

• Une majorité appliquée sous le seuil légal ;
• Une résolution qui excède les pouvoirs de l'assemblée (modifier la destination de parties privatives sans l'accord unanime des copropriétaires concernés, par exemple) ;
• La violation d'une disposition d'ordre public de la loi de 1965 ou du règlement de copropriété ;
• L'absence d'intégration d'une résolution au plan pluriannuel de travaux ou au diagnostic technique global, quand ces derniers s'imposent.

Voici un cas typique. Une assemblée adopte, à la majorité de l'article 25, une modification du règlement prohibant toute activité professionnelle dans les lots à usage mixte. Cette décision affecte la jouissance des parties privatives de certains copropriétaires. Or, selon les cas, elle relève de la double majorité de l'article 26 - parfois même de l'unanimité. Votée à la majorité absolue, elle prête le flanc à l'annulation.

La procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire

L'action en nullité se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. À Paris, c'est le tribunal judiciaire de Paris qui statue, pour le 8e arrondissement comme pour tout le reste. L'assignation vise le syndic ès qualités, en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires.

Côté budget, comptez entre 3 500 et 9 000 euros selon la complexité : honoraires d'avocat, frais de signification par commissaire de justice (l'ancien huissier), droits de plaidoirie à 13 euros par partie, et parfois une expertise judiciaire - courante quand le litige porte sur des travaux ou une rénovation énergétique.

Le référé : une procédure d'urgence pour suspendre l'exécution

Des travaux irréversibles vont démarrer avant que le juge du fond ait tranché ? C'est là qu'intervient le référé. Il suspend provisoirement l'exécution de la décision attaquée. Le juge des référés contrôle alors l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, et se prononce d'ordinaire sous quinze jours à trois semaines. La jurisprudence du tribunal judiciaire de Paris parle d'elle-même : 65 % des référés prospèrent lorsque l'irrégularité de fond saute aux yeux prima facie.

Un avertissement, cependant. Le référé ne suspend pas le délai de forclusion de deux mois. Les deux actions doivent donc être engagées de front, ou presque.

Questions financières liées à la contestation : charges, fonds et provisions

Contester, c'est aussi assumer des suites financières dans l'intervalle. Tant que la décision subsiste, le syndic peut exiger les provisions pour charges correspondantes - charges générales comme charges spéciales - selon le budget prévisionnel approuvé. En règle générale, le copropriétaire contestataire continue donc de payer sa quote-part, sauf décision de référé en sens inverse.

La décision portait sur l'approbation d'un fonds de travaux ou d'une avance de trésorerie ? Son annulation contraint le syndic à restituer les sommes indûment perçues. La régularisation intervient à l'issue de la procédure. Pour la rénovation énergétique, le diagnostic de performance énergétique et le plan pluriannuel de travaux obéissent à des règles spécifiques, issues de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 ; les ignorer ouvre un vice de fond supplémentaire.

Le diagnostic technique global, devenu obligatoire pour certaines copropriétés, passe lui aussi par l'assemblée générale. Son contenu peut influer sur la validité des décisions relatives aux charges récupérables et aux travaux. La copropriété fragile - notion apparue avec la loi ALUR - donne quant à elle accès à des dispositifs d'accompagnement particuliers, qui retouchent certaines règles de vote.

La médiation : alternative au contentieux judiciaire

Sous le seuil de 5 000 euros, la médiation n'est plus facultative : depuis le décret du 11 décembre 2020, il faut l'avoir tentée avant de saisir le tribunal judiciaire. Et un avantage pour le calendrier : elle suspend le délai de forclusion pendant toute sa durée, dans la limite de trois mois. Le coût moyen avoisine 800 euros, répartis entre les parties.

Le taux de résolution amiable se situe autour de 70 %, selon le Centre national de médiation des copropriétés. Sa force, c'est d'ouvrir des solutions que le juge ne peut pas offrir. Voter une nouvelle délibération qui corrige le vice, repenser le financement des travaux, différer l'exécution de la décision : autant d'issues qu'aucun jugement ne saurait dicter. Dans les litiges de charges ou de répartition des charges spéciales, la médiation prend souvent l'avantage - le contentieux coûte cher pour des enjeux parfois modestes.

L'arbitrage bascule dès que la décision affecte durablement les parties communes ou modifie l'état descriptif de division. Là, le judiciaire reprend la main : lui seul prononce une annulation opposable à tout le syndicat.

Contester une décision de copropriété revient à tenir deux fils en même temps. Le fond, d'abord : majorités, pouvoirs de l'assemblée, règlement, budget prévisionnel, fonds de travaux. La procédure ensuite, avec ce verrou des deux mois posé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, installé à Paris 8e et dédié au droit de la copropriété, évalue la solidité des décisions contestées et construit, selon le dossier, la voie de recours la plus adaptée - judiciaire ou amiable.