Bailleur en copropriété : obligations, charges et litiges

Mettre en location un lot de copropriété implique de respecter simultanément deux régimes juridiques distincts : le bail d'habitation, encadré par la loi du 6 juillet 1989, et le statut de la copropriété, régi par la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces deux corps de règles coexistent sans se confondre, et chacun génère des obligations propres. En France, environ 10 millions de logements se situent en copropriété ; près de 35 % d'entre eux sont donnés en location. Le bailleur qui méconnaît l'articulation de ces deux régimes s'expose à des sanctions civiles et à des contentieux dont le coût peut être significatif. Identifier précisément l'étendue de mes droits et de mes obligations constitue donc le préalable à toute gestion sérieuse du lot loué.

Un double cadre juridique à maîtriser

En tant que propriétaire qui loue, je suis copropriétaire au sens de la loi de 1965 et bailleur au sens de celle de 1989. Deux casquettes, simultanément. Aucune ne l'emporte sur l'autre.

En tant que copropriétaire, je fais partie du syndicat des copropriétaires - une personne morale de droit privé chargée d'administrer collectivement l'immeuble. Je détiens des tantièmes (ou quote-parts) de parties communes, exprimés en millièmes, que fixe l'état descriptif de division. Ces tantièmes commandent deux choses à la fois : le poids de mon vote en assemblée générale de copropriété et ma part dans les charges de copropriété.

En tant que bailleur, en revanche, je reste seul responsable de la délivrance d'un logement décent à mon locataire. C'est l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui l'exige : un logement sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de l'occupant. À noter : le locataire ne peut pas se retourner directement contre le syndic de copropriété ou le syndicat pour des manquements qui relèvent, eux, du bailleur.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a durci plusieurs obligations pesant sur le bailleur copropriétaire. Je dois désormais annexer au bail un extrait du règlement de copropriété - celui qui concerne la destination de l'immeuble, les parties privatives et les parties communes - auquel s'ajoutent les références à l'immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés tenu par l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). Quatre ans plus tard, la loi ELAN du 23 novembre 2018 est venue préciser le volet diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux.

Le règlement de copropriété et le bail : articulation obligatoire

Le règlement de copropriété, c'est la loi interne de l'immeuble. Il fixe la destination des lots, les conditions d'usage des parties communes comme des parties privatives, et les règles de la vie collective. Opposable à tous les occupants, il s'impose au locataire à partir du moment où le bailleur lui en a remis un exemplaire ou un extrait à la signature du bail.

Avant toute mise en location, une vérification s'impose : le règlement autorise-t-il bien la destination locative envisagée ? Certains règlements anciens comportent des clauses d'habitation bourgeoise. Ces clauses peuvent restreindre, voire interdire, certaines locations - les meublés de courte durée en particulier. Une clause illicite reste contestable par une action en nullité devant le tribunal judiciaire ; mais tant que le juge ne l'a pas écartée, elle continue de produire ses effets.

Quant au carnet d'entretien de la copropriété, tenu par le syndic, il est communiqué à l'acquéreur lors d'une vente. Je recommande à tout bailleur de le consulter : on y repère les travaux à venir, ceux qui risquent de gêner la jouissance du locataire.

Un cas que je rencontre régulièrement : un bailleur parisien loue un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble haussmannien dont le règlement impose une destination strictement d'habitation. Il veut en faire un local professionnel mixte. Sans modification préalable du règlement - votée à l'unanimité des copropriétaires au titre de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 - il s'expose à une action du syndicat et à l'annulation du bail commercial signé au mépris du règlement.

Charges de copropriété : répartition et récupérabilité

Les charges de copropriété obéissent à deux régimes bien distincts. Partons des charges générales.

Les charges générales couvrent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes. Réparties entre copropriétaires au prorata des tantièmes généraux, elles ne sont pas récupérables sur le locataire - sauf la quote-part liée à certains services collectifs.

Les charges spéciales, elles, correspondent aux services et équipements dont le locataire profite directement : ascenseur, gardiennage, chauffage collectif, entretien des espaces verts. Ce sont des charges récupérables au sens du décret du 26 août 1987. Je les répercute sur le locataire sous forme de provision pour charges, avec une régularisation des charges chaque année, justificatifs à l'appui.

Attention à un point souvent mal compris : envers le syndicat, je dois l'intégralité des charges, fraction récupérable comprise. Si elles restent impayées, le syndicat des copropriétaires peut me poursuivre en référé pour en obtenir le règlement - peu importe ce qui se passe entre moi et mon locataire.

Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale ordinaire, fixe le montant des provisions appelées par le syndic, trimestriellement ou semestriellement. Depuis la loi ALUR, les copropriétés de plus de dix lots à usage de logements ou de bureaux doivent en outre constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Cette cotisation, je ne peux pas la récupérer sur mon locataire.

Prenons un exemple chiffré. Dans une copropriété de 30 lots à Paris 8e, le budget prévisionnel atteint 120 000 euros par an. Un copropriétaire qui détient 85 millièmes de tantièmes généraux paie environ 10 200 euros de charges annuelles. Seule une part - celle des charges spéciales - pourra retomber sur le locataire, sous forme de provisions mensuelles, régularisées en fin d'exercice sur le décompte individuel que dresse le syndic.

L'assemblée générale : droits et obligations du bailleur copropriétaire

L'assemblée générale de copropriété est l'organe délibérant souverain du syndicat. Elle se réunit au moins une fois l'an (assemblée générale ordinaire). Elle peut aussi être convoquée à titre exceptionnel (assemblée générale extraordinaire) - à l'initiative du syndic, du conseil syndical, ou de copropriétaires pesant au moins un quart des voix.

La convocation part vers chaque copropriétaire 21 jours au moins avant la séance. Elle s'accompagne de l'ordre du jour, des documents d'information utiles et, s'il y a lieu, du projet de résolution. En tant que bailleur, si je ne peux venir, je me fais représenter par le mandataire de mon choix - quelqu'un d'autre que mon locataire, par exemple.

Depuis la loi ELAN, le vote par correspondance existe aussi : le copropriétaire absent ou empêché peut se prononcer sur les résolutions inscrites sans avoir à désigner de mandataire.

Côté majorités, les règles varient selon l'enjeu. La majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées) régit les décisions d'administration courante. La double majorité de l'article 26 - majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix - s'impose pour les actes de disposition ou les travaux de transformation. L'unanimité, enfin, devient indispensable dès qu'on touche aux droits des copropriétaires sur les parties communes ou qu'on modifie la destination de l'immeuble. Le quorum, lui, n'est pas exigé pour tenir l'assemblée au premier tour ; restent en revanche à réunir les majorités prévues par la loi.

Le procès-verbal, notifié à chacun dans les deux mois, fait foi des décisions arrêtées. Je dispose alors de deux mois, à compter de cette notification, pour engager une contestation de décision devant le tribunal judiciaire compétent. Le délai est strict.

Reste le conseil syndical, formé de copropriétaires élus en assemblée. Il épaule le syndic et surveille sa gestion. Y siéger me donne un levier réel sur la marche quotidienne de l'immeuble : approbation des devis, préparation du budget prévisionnel, etc.

Relations avec le syndic : obligations et recours

Le syndic de copropriété est le mandataire du syndicat. Peu importe sa forme : syndic professionnel titulaire d'une carte professionnelle délivrée par la Chambre de commerce et d'industrie, syndic bénévole ou syndic coopératif. Son mandat du syndic ne dépasse pas trois ans renouvelables et doit être conclu dans le respect de la loi Hoguet et de la loi ALUR.

Le syndic professionnel, lui, doit présenter une garantie financière à la hauteur des fonds qu'il détient pour le syndicat, ainsi qu'une assurance responsabilité civile professionnelle. L'assemblée générale peut prononcer la révocation du syndic à tout moment, à condition de respecter les modalités du contrat.

Au quotidien, je suis en lien constant avec le syndic : pour régler les charges, pour recevoir les décisions d'assemblée susceptibles de toucher mon locataire (travaux dans les parties communes, changement des conditions d'accès à l'immeuble), ou encore pour gérer un sinistre sur les parties communes. Un réflexe à ne pas négliger : signaler tout changement de locataire, afin que les notifications légales arrivent à la bonne adresse.

Que faire quand le syndic flanche ? Assemblée jamais convoquée, assurance collective de l'immeuble non souscrite, fonds de travaux mal géré… Je peux alors saisir le président du tribunal judiciaire en référé - soit pour faire nommer un administrateur provisoire, soit pour forcer le syndic à exécuter ses obligations.

Travaux en copropriété : obligations du bailleur envers le locataire

Les travaux de copropriété votés en assemblée - ravalement, réfection de toiture, rénovation énergétique des parties communes - s'imposent à tous, moi compris en tant que bailleur. Il m'est impossible de m'y soustraire sous prétexte qu'ils dérangent le locataire.

Plusieurs documents éclairent l'avenir financier de l'immeuble. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, que la loi ELAN a rendu obligatoire pour les copropriétés d'au moins cinquante lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le plan pluriannuel de travaux aussi. Le diagnostic technique global également. Consultables auprès du syndic, ils me donnent une lecture anticipée des charges à venir et des cotisations qui alimenteront le fonds de travaux.

Dès lors que des travaux touchent les parties privatives ou la jouissance du logement loué, je dois en informer le locataire selon les modalités de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au-delà de 21 jours consécutifs, le locataire peut réclamer une réduction de loyer, proportionnelle à la durée et à la surface dont il est privé.

La jurisprudence a tranché sur ce terrain. La Cour de cassation, 3e chambre civile, a jugé que le bailleur répond bien des troubles de jouissance nés de travaux décidés par le syndicat des copropriétaires : il ne saurait s'exonérer en se réfugiant derrière la décision collective (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-17.682).

Litiges fréquents et prévention

Trois familles de litiges reviennent sans cesse dès qu'un propriétaire loue en copropriété.

La première tient à la répartition des charges entre bailleur et locataire. Une provision mal calibrée, une régularisation des charges envoyée en retard, un décompte individuel du syndic que le locataire conteste - et le différend bascule devant le juge. Le bon réflexe que je recommande ? Transmettre chaque année au locataire son décompte individualisé dans le délai fixé au bail, soit au plus tard un mois après réception du décompte général de la copropriété.

Deuxième source d'ennuis : le locataire qui ne respecte pas le règlement de copropriété. Le syndicat peut alors agir directement contre le bailleur pour les infractions commises par son locataire - animaux prohibés, dépôts dans les parties communes, nuisances sonores. D'où l'intérêt, selon moi, d'insérer au bail une clause imposant le respect du règlement, doublée d'une procédure de mise en demeure rapide en cas de manquement.

Le troisième cas concerne les copropriétés fragiles, celles que les impayés de charges mettent à mal et où l'entretien finit par souffrir. Là, le bailleur encaisse une pression double : ses locataires râlent contre la dégradation des parties communes, et son bien perd de la valeur. La médiation avec le syndic et les autres copropriétaires se révèle souvent, à mon sens, la meilleure piste avant tout procès. Si elle échoue, il reste à saisir le tribunal judiciaire - avec un avocat dont les honoraires d'avocat peuvent, en partie, être pris en charge par une assurance protection juridique. C'est l'ultime recours.

Un dernier piège, plus technique. Dans les grands ensembles divisés en bâtiments distincts, la présence d'un syndicat secondaire ou d'une copropriété horizontale brouille parfois la lecture des charges et la désignation du bon interlocuteur. J'attire l'attention des bailleurs sur l'intérêt de savoir précisément quel syndicat - principal ou secondaire - décide pour leur lot.

Conclusion

Louer en copropriété réclame une vigilance qui joue sur deux fronts en permanence : tenir ses obligations envers le locataire, et prendre part à la vie collective de l'immeuble. Charges récupérables ou non, vote en assemblée, travaux imposés par le syndicat, règlement opposable au locataire - chaque versant de cette double relation obéit à des textes précis. Les ignorer, c'est s'exposer à des risques juridiques et financiers bien concrets. Dans les dossiers que je traite, depuis mon cabinet installé à Paris 8e, j'interviens en conseil comme en contentieux sur l'ensemble de ces sujets : rédiger ou vérifier un bail en immeuble collectif, contester une décision d'assemblée générale, ou défendre un bailleur face au syndicat des copropriétaires comme face à son locataire.