Liquidation judiciaire et bail commercial : cadre juridique

Le bail commercial à l'ouverture de la liquidation judiciaire

L'ouverture d'une liquidation judiciaire place le débiteur sous le régime du statut des baux commerciaux codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, tout en soumettant le contrat aux règles dérogatoires du livre VI du même code. Ces deux corps de règles coexistent, ce qui génère des conflits de normes que la jurisprudence a dû arbitrer au fil des années.

Le jugement d'ouverture emporte dessaisissement du débiteur : c'est le liquidateur judiciaire qui prend en charge le fonds de commerce et, avec lui, le droit au bail attaché aux locaux. La durée du bail commercial continue de courir ; le bail n'est pas automatiquement résilié par le seul fait de la liquidation. Cette règle, posée par l'article L. 641-12 du Code de commerce, distingue la liquidation judiciaire d'un simple défaut de paiement : le bailleur ne peut pas invoquer l'ouverture de la procédure collective comme cause autonome de résiliation.

Continuation, résiliation et sort du loyer commercial

Dans les trois mois suivant l'ouverture de la liquidation, le liquidateur choisit entre deux options : continuer le bail ou y mettre fin. S'il décide de continuer, les loyers courant après le jugement d'ouverture constituent des créances postérieures privilégiées (article L. 641-13 du Code de commerce) et doivent être réglés à l'échéance. Le loyer commercial impayé antérieurement au jugement, lui, est déclaré au passif selon les règles ordinaires de la procédure collective.

Lorsque le liquidateur n'assure pas le paiement du loyer courant, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Deux voies s'offrent à lui :

• L'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers postérieurs, sous réserve d'un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.
• La résiliation judiciaire pour inexécution, demandée au juge-commissaire ou au tribunal.

La résiliation amiable reste théoriquement possible entre le liquidateur et le bailleur, mais elle suppose un accord explicite et ne saurait être présumée du seul fait de la restitution des clés.

Concernant la révision triennale du loyer et le plafonnement du loyer : ces mécanismes continuent de s'appliquer pendant la période de continuation. L'indice des loyers commerciaux (ILC) demeure la référence pour l'indexation. En revanche, si la liquidation se prolonge et que les conditions d'un déplafonnement du loyer sont réunies (modification notable des facteurs locaux de commercialité par exemple), le bailleur peut en principe le solliciter, même si en pratique ce contentieux est rare face à un liquidateur.

La cession du droit au bail et la cession de fonds de commerce

La cession du droit au bail constitue l'un des enjeux centraux de la liquidation judiciaire. Le liquidateur peut céder isolément le droit au bail ou l'inclure dans une cession de fonds de commerce globale. La cession du droit au bail isolée est autorisée par l'article L. 641-12, alinéa 3, du Code de commerce, y compris sans l'accord du bailleur - dérogation notable au droit commun des baux commerciaux qui exige en principe l'accord du bailleur ou à tout le moins une procédure d'information préalable.

La déspécialisation du bail - c'est-à-dire l'extension ou le changement d'activité par le cessionnaire - peut être sollicitée dans le cadre de la cession, sous réserve des conditions de l'article L. 145-48 du Code de commerce. Dans les dossiers de liquidation, le liquidateur cherche à maximiser la valeur de réalisation du fonds : un bail autorisant une activité plus large se cède à un prix supérieur, ce qui incite à demander la déspécialisation avant la mise en vente.

La sous-location, sauf clause contraire du bail, reste soumise à l'accord du bailleur même en liquidation. Le liquidateur ne dispose pas d'un pouvoir dérogatoire sur ce point.

Quant à la valeur locative, elle joue un rôle déterminant lors de la cession : le prix de cession du droit au bail intègre notamment l'écart entre le loyer contractuel et la valeur locative de marché. Un bail sous-évalué par rapport au marché parisien actuel peut représenter un actif significatif pour la liquidation.

Renouvellement, congé et propriété commerciale en liquidation

Le droit au renouvellement du bail, pilier de la propriété commerciale, subsiste en liquidation judiciaire. Le preneur - représenté par le liquidateur - conserve la faculté de demander le renouvellement à l'expiration du bail, sauf si le fonds a cessé d'être exploité dans les conditions de l'article L. 145-8 du Code de commerce. L'exploitation effective du fonds par le liquidateur ou par un gérant mandataire est donc une condition pratique du maintien de ce droit.

Le renouvellement du bail commercial peut être refusé par le bailleur. Ce refus ouvre droit à une indemnité d'éviction calculée selon les règles de l'article L. 145-14 du Code de commerce : en principe égale au préjudice causé, elle comprend la valeur marchande du fonds augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Dans le cadre d'une liquidation, cette indemnité constitue un actif à réaliser par le liquidateur et doit être déclarée au passif si elle est due au débiteur (ce qui serait le cas si le fonds avait encore une valeur).

Le congé du bailleur doit respecter un délai de six mois avant l'échéance du bail (article L. 145-9 du Code de commerce). Ce délai court indépendamment de l'existence d'une procédure collective. Le bailleur qui délivre congé sans offre de renouvellement ni motif grave et légitime doit verser l'indemnité d'éviction, qui tombera dans l'actif de la liquidation.

La tacite prolongation du bail s'applique lorsque le bail arrive à expiration sans que ni le bailleur ni le liquidateur n'aient pris l'initiative d'un congé ou d'une demande de renouvellement. Le bail se poursuit alors mois par mois, indéfiniment - situation qui peut se prolonger plusieurs années dans des liquidations complexes, notamment lorsque la réalisation des actifs tarde.

Résiliation triennale et bail dérogatoire

La résiliation triennale - faculté offerte au preneur de résilier à l'expiration de chaque période de trois ans - reste ouverte au liquidateur. C'est même l'un des outils les plus utilisés lorsque le fonds est inexploitable ou que le loyer commercial obère la masse active : le liquidateur délivre congé pour la prochaine échéance triennale, mettant fin au bail sans indemnité à verser au bailleur.

Le bail dérogatoire (anciennement dit « bail précaire »), d'une durée maximale de trois ans au total selon l'article L. 145-5 du Code de commerce, pose une difficulté spécifique : à son terme, si le preneur reste en possession avec l'accord du bailleur, un bail soumis au statut des baux commerciaux se forme automatiquement. En liquidation judiciaire, le liquidateur doit être attentif à cette bascule automatique, qui peut modifier les droits et obligations de la masse.

Quelques chiffres de cadrage

En France, les tribunaux de commerce ont enregistré environ 57 000 ouvertures de procédures collectives en 2023, dont une part significative débouche sur une liquidation judiciaire immédiate (environ 80 % des procédures ouvertes selon les données de la Banque de France). Parmi les actifs réalisés, le droit au bail figure régulièrement parmi les plus valorisés, en particulier à Paris où la valeur locative de marché dépasse souvent le loyer contractuel plafonné. À titre d'illustration, un droit au bail sur un local commercial du 8e arrondissement de Paris peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros d'actif net selon l'écart entre loyer contractuel et valeur locative de marché - un écart qui peut atteindre 30 à 50 % dans les secteurs prime.

Deux exemples pratiques

Exemple 1 - Cession isolée du droit au bail : Une société exploitant un restaurant parisien fait l'objet d'une liquidation judiciaire. Le fonds de commerce ne présente pas de valeur suffisante pour être cédé globalement (clientèle dispersée, matériel vétuste), mais le bail conclu en 2015 prévoit un loyer de 3 500 euros mensuels alors que la valeur locative de marché avoisine 5 500 euros. Le liquidateur cède le droit au bail isolément à un repreneur du secteur de la restauration rapide pour 180 000 euros, sans l'accord du bailleur mais avec notification à celui-ci. Le bailleur ne peut pas s'y opposer sur ce seul fondement, sauf à démontrer un motif grave et légitime.

Exemple 2 - Clause résolutoire et créances postérieures : Un commerce de détail en liquidation judiciaire depuis huit mois n'a pas réglé trois échéances de loyer postérieures au jugement d'ouverture, représentant 12 600 euros. Le bailleur fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Faute de règlement dans le délai d'un mois, la clause résolutoire est acquise. Le liquidateur, informé tardivement, ne peut plus faire obstacle à la résiliation : le bail est résilié de plein droit, et le bailleur devient créancier pour les loyers impayés postérieurs (créances bénéficiant du privilège de l'article L. 641-13).

Le cabinet Richard Cohen

Le cabinet Richard Cohen, situé dans le 8e arrondissement de Paris, traite les contentieux et la gestion amiable liés aux baux commerciaux, y compris dans les situations de procédure collective. L'équipe intervient aux côtés des bailleurs, des preneurs et des mandataires judiciaires sur les questions de résiliation, de cession de droit au bail, d'indemnité d'éviction et de renouvellement. Les dossiers suivis incluent des locaux commerciaux parisiens à forte valeur locative où la détermination précise de la valeur du droit au bail conditionne directement l'issue financière de la liquidation.