Mise en demeure en bail commercial : cadre juridique

La mise en demeure dans le statut des baux commerciaux : à quoi sert-elle exactement ?

Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise un équilibre entre la protection du locataire - titulaire d'un fonds de commerce - et les prérogatives du bailleur. La mise en demeure n'y est pas définie de manière autonome : elle s'inscrit dans plusieurs mécanismes distincts, dont la clause résolutoire, la résiliation judiciaire, la révision triennale du loyer et le congé du bailleur. Sa portée varie selon le contexte procédural dans lequel elle intervient.

Dans les dossiers de baux commerciaux, la mise en demeure remplit le plus souvent trois fonctions : déclencher le délai de la clause résolutoire, constituer le locataire ou le bailleur en demeure pour un manquement contractuel, ou encore amorcer une procédure de révision du loyer commercial. Chaque fonction obéit à des règles de forme et de délai distinctes qu'il faut maîtriser pour éviter que l'acte soit privé d'effet.

Clause résolutoire et mise en demeure : le mécanisme de l'article L. 145-41

La clause résolutoire est la stipulation contractuelle permettant au bailleur de constater la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de manquement du preneur - paiement du loyer commercial, défaut d'assurance, absence d'autorisation préalable pour une sous-location ou une cession du droit au bail. Le bail dérogatoire, d'une durée maximale de trois ans, peut également en être assorti, bien que sa logique soit différente de celle du statut.

L'article L. 145-41 du Code de commerce impose deux conditions cumulatives avant que la clause résolutoire puisse produire effet : la délivrance d'un commandement de payer (ou d'une mise en demeure selon la rédaction de la clause), et l'expiration d'un délai d'un mois sans régularisation. Ce délai d'un mois est d'ordre public : toute clause qui le réduirait serait réputée non écrite. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et mentionner le montant de la dette ou la nature du manquement invoqué.

Exemple pratique : un locataire accumule trois mois d'arriérés de loyer, soit environ 18 000 euros pour un local de 150 m² dans le 8e arrondissement de Paris. Le bailleur délivre un commandement de payer par acte d'huissier. Sans paiement dans le mois, la clause résolutoire joue - mais le juge des référés conserve la faculté d'accorder des délais de grâce en application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, à condition que le locataire règle intégralement sa dette dans le délai imparti par le juge.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 12 janvier 2022, pourvoi n° 20-22.148) a rappelé que le commandement visant la clause résolutoire doit être suffisamment précis pour permettre au preneur de comprendre la nature exacte du manquement : un commandement trop vague peut être annulé, ce qui prive le bailleur de la résiliation de plein droit et le renvoie à une résiliation judiciaire.

Résiliation judiciaire et résiliation amiable : quel rôle pour la mise en demeure ?

La résiliation judiciaire du bail commercial suppose, en dehors du jeu de la clause résolutoire, que le demandeur établisse un manquement grave et persistant. La mise en demeure préalable n'est pas formellement exigée par un texte spécifique au statut des baux commerciaux, mais elle constitue un préalable quasi-systématique en pratique : elle sert à caractériser la persistance du manquement et à démontrer la mauvaise foi ou l'inaction du débiteur de l'obligation.

La résiliation amiable, quant à elle, peut être actée par avenant au bail initial. Elle n'implique pas nécessairement de mise en demeure préalable, mais en présence d'un désaccord sur les conditions de sortie - notamment le sort de l'indemnité d'éviction ou la date d'effet - une mise en demeure formalise la position de chaque partie avant toute procédure.

Révision triennale du loyer et indice des loyers commerciaux

La révision triennale du loyer est ouverte à partir de trois ans révolus depuis la date d'entrée en jouissance ou depuis la dernière fixation judiciaire du loyer. La demande de révision est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception : c'est une mise en demeure au sens procédural du terme, puisqu'elle déclenche un délai à l'expiration duquel le loyer révisé prend effet.

Le loyer révisé est en principe plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) selon la nature de l'activité. Le déplafonnement du loyer - qui permet d'atteindre la valeur locative réelle - est possible en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, de la surface louée, ou de la destination des lieux. La demande doit être notifiée dans les conditions de l'article L. 145-38 du Code de commerce, et le demandeur dispose de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire à compter du refus ou du silence de l'autre partie.

Exemple concret : un bailleur demande le déplafonnement du loyer d'un local commercial situé avenue Montaigne après l'ouverture d'une station de métro à 200 mètres. Il notifie sa demande par acte extrajudiciaire. Le locataire ne répond pas dans les trois mois. Sans action judiciaire dans les deux ans, la demande sera caduque. Le bailleur doit donc surveiller ce délai avec rigueur, sous peine de perdre le bénéfice du déplafonnement pour la période triennale en cours.

Congé du bailleur, droit au renouvellement et indemnité d'éviction

Le congé du bailleur doit être délivré par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l'échéance du bail, pour le dernier jour du trimestre civil. Ce congé n'est pas une mise en demeure au sens strict, mais il constitue un acte formel qui ouvre ou ferme le droit au renouvellement du bail commercial. Le locataire dispose d'un droit au renouvellement protégé par le statut (propriété commerciale), sauf motif grave et légitime ou refus de renouvellement avec offre d'indemnité d'éviction.

L'indemnité d'éviction compense la perte du fonds de commerce ou, à tout le moins, la perte du droit au bail. Son calcul repose sur la valeur du fonds de commerce ou sur le seul préjudice locatif selon que le preneur doit ou non déplacer son activité. En l'absence de congé régulier, le bail entre en tacite prolongation : il se poursuit au-delà de sa durée initiale (en principe neuf ans, soit la durée du bail commercial) aux mêmes conditions, jusqu'à ce qu'une partie y mette fin.

La résiliation triennale, ouverte au seul locataire à l'expiration de chaque période de trois ans, s'exerce par congé donné six mois à l'avance. Une mise en demeure peut s'avérer utile si le bailleur conteste la régularité du congé ou si des travaux de déspécialisation ont été entrepris sans autorisation préalable : dans ce cas, elle sert à fixer la date de connaissance du manquement et à déclencher les délais de prescription.

Cession de fonds de commerce, cession du droit au bail et sous-location

La cession de fonds de commerce emporte en principe cession du bail commercial : le bail doit être signifié au bailleur selon les formes de l'article L. 145-51 du Code de commerce. Le bailleur qui entend s'opposer à la cession ou exercer un droit de préemption doit agir dans des délais stricts ; une mise en demeure peut être adressée au cédant pour l'informer d'un manquement aux conditions contractuelles de la cession avant que celle-ci ne produise effet.

La sous-location non autorisée constitue un manquement contractuel susceptible de fonder une clause résolutoire ou une résiliation judiciaire. Avant d'agir, le bailleur notifie généralement une mise en demeure de cesser la sous-location ou de régulariser la situation. Le délai laissé au preneur est librement fixé dans la mise en demeure, mais doit être raisonnable. Si la clause résolutoire est invoquée, le délai légal d'un mois s'applique.

Forme et contenu de la mise en demeure en matière de bail commercial

Aucun texte du statut des baux commerciaux n'impose une forme unique pour la mise en demeure. Selon les situations :

• Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit être délivré par huissier (commissaire de justice depuis le 1er juillet 2022).
• La demande de révision du loyer peut être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
• La mise en demeure relative à un autre manquement contractuel peut, en principe, être adressée par lettre recommandée, mais l'acte extrajudiciaire est préférable pour la sécurité probatoire.

Sur le fond, la mise en demeure doit identifier précisément le manquement, chiffrer la dette ou décrire le comportement litigieux, fixer un délai de régularisation et indiquer les suites envisagées en l'absence de réponse. Une mise en demeure imprécise peut être neutralisée par le juge, qui refusera d'en tirer des conséquences procédurales.

Trois données pratiques méritent d'être retenues : (1) le délai de prescription biennale de l'article L. 145-60 du Code de commerce court à compter du jour où la partie concernée a eu connaissance des faits ; (2) la mise en demeure interrompt la prescription en application du droit commun (article 2241 du Code civil par analogie avec la demande en justice) si elle est suivie d'une assignation, mais la mise en demeure seule n'interrompt pas la prescription ; (3) environ 60 % des procédures en résiliation de bail commercial devant le tribunal judiciaire de Paris font suite à un commandement de payer resté sans effet, ce qui souligne l'importance de surveiller le délai d'un mois après notification.

Conclusion

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, installé à Paris 8e, traite régulièrement des contentieux liés à la clause résolutoire, à la révision du loyer commercial et aux procédures de résiliation de bail commercial devant le tribunal judiciaire de Paris. Une mise en demeure mal rédigée ou délivrée hors délai peut compromettre l'ensemble d'une procédure, qu'il s'agisse d'un bailleur cherchant à reprendre ses locaux ou d'un locataire défendant son droit au renouvellement et la valeur de son fonds de commerce.