Baux d'habitation et loi Alur : règles applicables, procédures et droits des parties
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur, a modifié en profondeur la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs - texte qui demeure le socle du droit des baux d'habitation à usage de résidence principale. Depuis lors, plusieurs strates législatives ont enrichi ce cadre : la loi Élan de 2018 a notamment introduit le bail mobilité, et la loi Climat et Résilience de 2021 a engagé le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques. Partons d'abord des fondamentaux du contrat de location pour examiner ensuite les mécanismes les plus contentieux.
Champ d'application : bail non meublé, bail meublé, bail mobilité
La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage de résidence principale, qu'ils soient loués vides (bail non meublé) ou meublés. Pour le bail vide, la durée est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de six ans pour une personne morale. Le bail meublé est consenti pour une durée minimale d'un an, réduite à neuf mois non renouvelables automatiquement pour le bail étudiant. Ces durées résultent de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 pour le logement vide, et de l'article 25-7 du même texte pour le meublé.
Le bail mobilité, créé par la loi Élan, constitue un troisième régime : durée de un à dix mois, non renouvelable, réservé à des locataires en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, mission temporaire ou mutation professionnelle. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé dans ce cadre - une contrainte que les bailleurs méconnaissent parfois. La reconduction tacite est exclue ; à l'échéance, si les parties souhaitent poursuivre la location, elles doivent signer un nouveau contrat soumis au régime meublé de droit commun.
La colocation est régie par des dispositions spécifiques depuis la loi Alur : chaque colocataire peut disposer d'un bail individuel, la clause de solidarité entre colocataires est encadrée, et l'engagement de la caution solidaire prend fin six mois après le départ du colocataire cautionné sauf reconduction expresse. La sous-location reste soumise à l'accord écrit du bailleur ; à défaut, elle constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du bail.
Encadrement des loyers, révision et logement décent
L'encadrement des loyers, dispositif prévu à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur, s'applique dans les zones tendues où un décret en Conseil d'État a été pris. À Paris, le mécanisme a été réactivé par le décret du 28 mai 2019 après l'annulation du premier arrêté préfectoral de 2015. En 2024, le loyer de référence médian s'établit aux alentours de 26,4 €/m² pour un logement non meublé en zone parisienne, avec un plafond majoré fixé à + 20 % et un plancher minoré à − 30 % de ce loyer de référence. Un complément de loyer peut être convenu au-delà du plafond majoré, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes et non prises en compte dans le loyer de référence - les tribunaux judiciaires parisiens ont été amenés à annuler plusieurs compléments insuffisamment justifiés.
La révision annuelle du loyer obéit à l'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. La clause de révision doit être expressément stipulée dans le contrat de location ; à défaut, le loyer est gelé pour toute la durée du bail. Au 2e trimestre 2024, l'IRL s'établissait à 143,46, soit une variation annuelle d'environ + 3,5 % - sensiblement inférieure aux + 6,3 % enregistrés au 3e trimestre 2022 au plus fort de la période inflationniste. La loi Climat et Résilience a par ailleurs introduit une interdiction progressive de louer les logements classés G (à compter du 1er janvier 2025 pour les nouvelles locations), puis F : cette contrainte sur la performance énergétique s'articule directement avec le critère de logement décent, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue l'outil de mesure principal.
Dépôt de garantie : plafond, retenues admissibles et restitution
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour le bail vide et à deux mois pour le bail meublé, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail mobilité, rappelons-le, l'exclut totalement. La restitution doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, et de deux mois en cas de dégradations locatives constatées. Tout dépassement ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé - une sanction d'ordre public à laquelle le bailleur ne peut renoncer contractuellement.
La retenue sur dépôt de garantie doit être justifiée par des factures, devis ou constat d'huissier. La vétusté s'impute obligatoirement sur les sommes retenues : depuis la grille de vétusté rendue opposable par l'accord collectif de location du 9 juin 2004 (homologué), une peinture âgée de sept ans ne peut plus être mise à la charge du locataire partant. En pratique, des bailleurs continuent de déduire des travaux qui intègrent la part de vétusté - le litige est alors porté soit devant la commission départementale de conciliation, soit directement devant le juge des contentieux de la protection.
Exemple : un locataire qui a versé 900 € de dépôt pour un loyer de 900 €/mois (bail vide) rend les clés le 1er septembre. Le bailleur restitue 720 € le 20 novembre, sans justificatif pour la retenue de 180 €. Le locataire peut contester la retenue et réclamer, en sus, la majoration de 10 % × 2 mois de retard entamé = 180 €.
État des lieux, charges locatives et réparations
L'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire depuis la loi Alur, établi selon le modèle-type du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. En l'absence d'état des lieux d'entrée imputable au bailleur, le logement est présumé avoir été remis en bon état de toutes réparations. Cette présomption est simple mais lourde de conséquences : le bailleur perd la possibilité de facturer les dégradations qu'il n'a pas documentées à l'entrée.
Les charges locatives récupérables sur le locataire sont limitativement énumérées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pour les logements vides. Le bailleur doit procéder chaque année à une régularisation des charges : il adresse au locataire le décompte par nature de dépenses ainsi que, dans les immeubles en copropriété, le récapitulatif des charges de copropriété. Tout trop-perçu est reversé ; tout sous-paiement peut faire l'objet d'une demande de complément, dans la limite du délai de prescription de trois ans prévu à l'article 2224 du Code civil. Les réparations locatives à la charge du locataire sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; le bailleur supporte les réparations plus importantes, notamment celles liées à la vétusté ou à un vice de construction.
Obligations du bailleur et du locataire
Le bailleur doit remettre un logement décent (surface habitable minimale de 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m, performance énergétique conforme aux critères décrets), accompagné d'un dossier de diagnostics immobiliers complet : DPE, diagnostic plomb (CREP), état des risques, diagnostic amiante selon ancienneté, et depuis 2023 l'identifiant fiscal du logement que le bailleur doit mentionner dans le contrat de location. Il doit également fournir la notice d'information sur les droits et obligations des parties - document réglementaire dont l'absence n'entraîne pas la nullité du bail mais peut être invoquée dans un contentieux ultérieur. La garantie de jouissance paisible implique de traiter les troubles du voisinage imputables à d'autres locataires dans le même immeuble, sous peine de voir le locataire invoquer l'exception d'inexécution ou demander une réduction de loyer pour troubles de jouissance.
Le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus, à l'usage paisible des lieux, à la souscription d'une assurance habitation (dont l'attestation annuelle peut être réclamée par le bailleur), et à l'entretien courant du logement. Le défaut d'assurance habitation persistant autorise le bailleur, depuis la loi Alur, à souscrire une assurance pour compte et d'en répercuter le coût sur les charges. Le locataire ne peut pas sous-louer ni céder le bail sans accord écrit du bailleur. La quittance de loyer est délivrée gratuitement à tout locataire qui en fait la demande.
Garanties du bailleur : caution solidaire, garantie Visale, assurance loyers impayés
Pour sécuriser le paiement du loyer, le bailleur peut combiner plusieurs mécanismes. La caution solidaire - ou acte de cautionnement - engage le garant dans les mêmes conditions que le locataire principal ; la clause de solidarité implique que le bailleur peut se retourner directement contre le garant sans épuiser les voies de recours contre le locataire. La loi interdit désormais de cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés (ALI), sauf pour les étudiants ou apprentis. La garantie Visale, gérée par Action Logement, constitue une alternative gratuite pour les locataires de moins de 30 ans ou en situation précaire - elle couvre jusqu'à 36 mois d'impayés et les dégradations locatives, sans frais pour le bailleur. L'avance Loca-Pass, également proposée par Action Logement, finance le dépôt de garantie sous forme de prêt à taux zéro remboursable sur 25 mois maximum.
Loyers impayés : de la mise en demeure à l'expulsion locative
La procédure en cas de loyers impayés suit une chronologie réglementée. La première étape est généralement une mise en demeure amiable, mais c'est le commandement de payer - acte délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) - qui déclenche les délais légaux. Ce commandement ouvre au locataire un délai de deux mois pour régulariser sa dette. Depuis la loi Alur, il doit être simultanément notifié à la préfecture afin d'activer le dispositif de prévention des expulsions, notamment l'information de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives). Cette formalité est souvent négligée en pratique, alors qu'elle conditionne la validité de la procédure ultérieure.
Si la dette n'est pas apurée dans le délai imparti, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire compétent. Le juge peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, accorder au locataire un délai de grâce allant jusqu'à trois ans pour apurer la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai - ce qu'on appelle un plan d'apurement judiciaire. Il peut également prononcer la résiliation judiciaire du bail en l'absence de clause résolutoire ou si celle-ci est irrégulière. Une injonction de payer peut aussi être sollicitée pour obtenir rapidement un titre exécutoire portant sur la dette locative, sans audience contradictoire préalable.
La Cour de cassation, 3e chambre civile, a rappelé à plusieurs reprises que la clause résolutoire ne peut jouer qu'à condition que le commandement de payer soit régulier en la forme et que le délai de deux mois soit pleinement expiré sans régularisation - un commandement irrégulier rend la clause inopérante et impose de recommencer la procédure.
Après jugement, le bailleur disposant d'un titre exécutoire peut faire délivrer un commandement de quitter les lieux, qui ouvre un nouveau délai de deux mois minimum avant toute expulsion effective. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toute expulsion effective avec le concours de la force publique, à l'exception des squatteurs occupant sans droit ni titre un domicile qu'ils n'ont jamais eu le droit d'occuper. En France, environ 15 000 expulsions locatives effectives sont réalisées chaque année avec le concours de la force publique, sur environ 120 000 procédures d'expulsion initiées. Une expulsion réalisée en dehors de ces règles - sans titre exécutoire ou en violation de la trêve - constitue une expulsion illégale exposant le bailleur à des sanctions pénales. Le locataire qui se maintient dans les lieux après expiration du bail ou après jugement d'expulsion doit une indemnité d'occupation équivalente, en principe, au loyer qu'il aurait dû payer.
Lorsque le locataire est en grande difficulté financière, le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut intervenir pour financer un plan d'apurement de la dette locative. La commission de surendettement peut également être saisie si la dette locative s'inscrit dans une situation d'endettement global - la saisine suspend en principe les procédures d'expulsion pendant l'examen du dossier, selon des modalités précisées par le code de la consommation. Le protocole de cohésion sociale, signé entre le bailleur, le locataire et les services sociaux dans le cadre de la prévention des expulsions, permet de maintenir dans le logement un ménage qui s'engage à rembourser sa dette.
Résiliation du bail, préavis, congé pour vente et droit de préemption
La résiliation du bail par le locataire peut intervenir à tout moment, sous réserve d'un préavis de trois mois pour le bail vide, ramené à un mois en zone tendue - Paris en fait partie - ou dans des situations spécifiques : perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé nécessitant un changement de domicile, attribution d'un logement social, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Pour le bail meublé, le préavis est d'un mois quelle que soit la zone géographique.
Le congé du bailleur ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail, pour trois motifs limitatifs : reprise personnelle pour habiter le logement (congé pour reprise), vente du logement occupé (congé pour vente), ou motif légitime et sérieux. Le congé pour vente confère au locataire un droit de préemption : il dispose de deux mois pour se porter acquéreur aux conditions notifiées - délai porté à quatre mois s'il recourt à un prêt immobilier. La loi Alur a renforcé le formalisme de ces congés ; un congé délivré sans les mentions légales obligatoires encourt la nullité, que le juge peut prononcer même d'office. Le droit au maintien dans les lieux bénéficie aux locataires âgés de plus de 65 ans aux revenus modestes, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes.
La reconduction tacite s'applique à l'issue du bail vide si aucune des parties ne donne congé dans les délais : le contrat de location se renouvelle pour une durée identique (trois ou six ans selon le bailleur), aux mêmes conditions. Pour le bail meublé, la reconduction est annuelle. Les clauses abusives - celles qui créeraient un déséquilibre significatif au détriment du locataire - sont réputées non écrites ; leur liste est fixée par décret depuis 2015.
Commission départementale de conciliation, tribunal judiciaire et aides
La commission départementale de conciliation (CDC) est compétente pour les litiges portant sur le dépôt de garantie, les charges, l'état des lieux, les réparations, le loyer et les congés. Sa saisine est gratuite et le délai moyen de traitement est d'environ deux mois. Un constat de conciliation a la valeur d'un acte sous seing privé. Pour certains litiges relatifs aux charges en copropriété, la saisine préalable de la CDC est obligatoire sous peine d'irrecevabilité. En cas d'échec, le contentieux est porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble - à Paris, plusieurs milliers d'affaires locatives sont traitées chaque année, avec des délais moyens de douze à dix-huit mois en première instance selon la nature du litige.
Pour les locataires dont les ressources sont insuffisantes, l'aide juridictionnelle permet de bénéficier de la prise en charge totale ou partielle des frais d'avocat. Le conciliateur de justice, également gratuit, peut intervenir avant toute saisine judiciaire pour les litiges de faible montant. La médiation locative constitue une alternative aux procédures contentieuses, bien que moins utilisée en pratique que la conciliation. L'aide personnalisée au logement (APL) peut être versée directement au bailleur sous forme de tiers-payant, ce qui réduit mécaniquement le risque d'impayés mais ne supprime pas la dette résiduelle du locataire.
Conclusion
Le droit des baux d'habitation, structuré autour de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiée par la loi Alur, les lois Élan et Climat et Résilience, forme un corpus technique dense où chaque délai et chaque formalité revêt une portée juridique directe. La complexité s'accroît dès lors qu'un litige naît - impayés, dégradations, congé irrégulier, encadrement des loyers - car les procédures devant le juge des contentieux de la protection combinent droit substantiel et exigences processuelles strictes. Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont le siège est situé dans le 8e arrondissement de Paris, conseille et représente bailleurs et locataires dans l'ensemble des procédures relevant du droit des baux d'habitation, de la rédaction du contrat de location à la conduite des procédures contentieuses devant le tribunal judiciaire de Paris.