Expulsion locative à Paris : procédure, délais et recours

Le cadre légal : aucune expulsion sans décision de justice

L'expulsion locative repose sur une règle absolue posée par l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution : nul ne peut procéder à l'expulsion d'un occupant sans titre exécutoire, sous peine d'engager sa responsabilité pénale. Couper les fluides, changer les serrures ou entraver l'accès au logement d'un locataire - même en situation d'impayés chroniques - constitue une voie de fait punie par l'article 226-4-2 du Code pénal jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende. Dans les dossiers que je traite, ce rappel est loin d'être superflu : des bailleurs excédés tentent parfois de reprendre les lieux par leurs propres moyens, ce qui fragilise leur position devant le juge et peut les exposer à des dommages-intérêts.

Le bail d'habitation est régi, pour les logements loués à titre de résidence principale, par la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 7 énumère les obligations du locataire : payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des locaux, répondre des dégradations locatives, ne pas transformer les lieux sans accord écrit du bailleur, souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. La violation de ces obligations - loyers impayés, dégradation du logement, sous-location non autorisée, troubles du voisinage graves - fonde la résiliation du bail et, in fine, l'expulsion locative.

La compétence juridictionnelle appartient, depuis la loi du 23 mars 2019, au juge des contentieux de la protection au sein du tribunal judiciaire. À Paris, c'est le tribunal judiciaire de Paris qui connaît de l'ensemble des litiges locatifs, qu'il s'agisse d'un bail non meublé classique, d'un bail meublé, d'un bail étudiant ou d'un bail mobilité. La procédure est en principe orale, mais un avocat reste utile pour structurer la demande et anticiper les contestations.

Le commandement de payer : point de départ de la procédure pour loyers impayés

En matière de loyers impayés, la procédure d'expulsion commence par un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de location. Cet acte est délivré par commissaire de justice et doit mentionner, à peine de nullité, le montant exact des sommes dues (loyers, charges locatives, éventuelles régularisations de charges), la clause résolutoire invoquée, et les coordonnées de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et du fonds de solidarité pour le logement (FSL). L'omission de ces mentions est une cause fréquente de nullité que je vérifie systématiquement dès la première consultation : une procédure annulée pour vice de forme oblige à tout recommencer, avec plusieurs mois et plusieurs centaines d'euros de frais supplémentaires.

Le locataire dispose de deux mois pour s'acquitter de l'intégralité des sommes dues. Ce délai est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut le réduire. S'il règle l'intégralité de la dette dans ce délai - loyers, charges, indemnités de retard comprises - la clause résolutoire est réputée non acquise et la procédure s'arrête. Il peut aussi, pendant cette période, solliciter un plan d'apurement auprès du bailleur, saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, ou mobiliser des aides comme l'aide personnalisée au logement (APL), l'avance Loca-Pass ou la garantie Visale.

Si aucune régularisation n'intervient dans ce délai, le bailleur peut assigner le locataire devant le tribunal judiciaire. Une mise en demeure préalable n'est pas obligatoire lorsqu'un commandement de payer a été délivré, mais elle est parfois utile pour préciser l'étendue de la créance avant l'audience.

L'audience devant le tribunal judiciaire

L'assignation doit être délivrée par commissaire de justice au moins deux mois avant la date d'audience lorsqu'elle tend à la résiliation du bail et à l'expulsion - délai issu de la loi ALUR du 24 mars 2014. Une copie est transmise à la préfecture dans ce même délai, sous peine d'irrecevabilité, afin d'activer les dispositifs de prévention des expulsions. À Paris, les délais d'audience oscillent entre quatre et huit mois selon l'état du rôle, ce qui conduit souvent à une durée totale de dix-huit à vingt-quatre mois entre le premier impayé et la libération effective des lieux.

Devant le juge des contentieux de la protection, deux situations se présentent. Si la clause résolutoire a joué et que le locataire n'a pas régularisé, le juge constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion. Il peut assortir sa décision d'un délai de grâce allant jusqu'à trois ans, en tenant compte de la situation personnelle du locataire (présence d'enfants mineurs, personnes âgées ou handicapées, occupants sans droit ni titre). Ce pouvoir de modulation est largement utilisé à Paris dans les dossiers impliquant des locataires en situation de vulnérabilité. Si le locataire a payé après l'expiration du commandement mais avant l'audience, la Cour de cassation (3e chambre civile) admet que le juge puisse tenir compte du paiement tardif lorsqu'il est total et de bonne foi, sans pour autant imposer une solution uniforme.

Le décompte de la dette locative

Le jugement condamne le locataire au paiement des loyers et charges impayés, des indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu'à la restitution effective des clés, et des frais de procédure. L'indemnité d'occupation est en principe égale au loyer contractuel majoré des charges. Dans les dossiers parisiens que je suis, le cumul de ces sommes dépasse fréquemment 10 000 euros lorsque la procédure s'étire sur plus d'un an. La constitution du décompte est un point technique : il faut intégrer les régularisations de charges annuelles, les quittances de loyer délivrées, les éventuelles consignations effectuées par le locataire et les aides au logement versées directement au bailleur. Un décompte mal établi donne prise à des contestations dilatoires.

Le bailleur peut aussi solliciter une injonction de payer ou un référé-provision pour obtenir rapidement un titre exécutoire sur la créance, indépendamment de l'action en résiliation. Ces voies permettent ensuite une saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire ou une saisie des rémunérations.

La trêve hivernale : suspension de l'exécution du 1er novembre au 31 mars

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut être exécutée matériellement, même si le jugement est définitif et le commandement de quitter les lieux déjà délivré. Cette règle, posée par l'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, s'applique à tous les occupants, locataires comme occupants sans droit ni titre, sauf exceptions limitativement énumérées : relogement offert dans des conditions suffisantes, local non affecté à l'habitation principale, ou décision judiciaire spéciale.

La trêve hivernale ne suspend pas les délais de procédure judiciaire. Les audiences, jugements et significations continuent pendant cette période. Seule l'intervention physique du commissaire de justice au domicile est paralysée. Conséquence pratique directe : un bailleur qui obtient son jugement en octobre se retrouve, sauf exception, dans l'impossibilité d'expulser avant le 1er avril. La stratégie procédurale doit intégrer ce calendrier, notamment en anticipant l'assignation pour obtenir une décision avant l'entrée en trêve.

Le commandement de quitter les lieux et l'exécution forcée

Une fois le jugement d'expulsion passé en force de chose jugée - après épuisement des voies de recours ou expiration du délai d'appel d'un mois - le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour libérer les lieux volontairement. Ce délai peut être réduit à un mois par le juge ou allongé dans certaines circonstances.

Si les lieux ne sont pas libérés à l'expiration de ce délai, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. En cas de refus ou de carence de l'État, le bailleur peut engager la responsabilité de l'État devant le tribunal administratif pour obtenir une indemnisation couvrant les loyers perdus pendant la période de carence. En Île-de-France, les délais pour obtenir ce concours dépassent parfois six mois, ce qui allonge d'autant la durée totale de la procédure.

Motifs d'expulsion autres que les impayés

L'impayé de loyers est le motif le plus fréquent, mais la résiliation judiciaire du bail peut aussi être obtenue pour troubles du voisinage graves et répétés, sous-location non autorisée, dégradations locatives caractérisées, défaut d'assurance habitation persistant ou transformation des lieux sans accord écrit du bailleur. Dans ces hypothèses, il n'existe pas de commandement de payer préalable : le bailleur assigne directement en résiliation judiciaire, et le juge apprécie souverainement la gravité des manquements. Pour les infractions graves à la destination des lieux (transformation d'un logement en local commercial, activité illicite), la résiliation est en général prononcée sans délai de grâce.

Le congé du bailleur - congé pour vente, congé pour reprise ou congé pour motif légitime et sérieux - est une voie distincte de la résiliation pour faute. Si le locataire refuse de quitter les lieux à l'expiration du préavis légal, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire constatant l'occupation sans droit ni titre et ordonnant l'expulsion. La durée du bail et la nature du logement (bail non meublé, bail meublé, bail mobilité) déterminent la durée du préavis applicable et les conditions de forme du congé.

Points pratiques sur le dépôt de garantie et l'état des lieux

La procédure d'expulsion a des répercussions directes sur le dépôt de garantie. Lorsque le locataire est expulsé sans restituer les clés dans les formes légales, le bailleur ne peut établir un état des lieux de sortie contradictoire. La loi du 6 juillet 1989 prévoit que, faute d'état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Cette présomption est réfragable, mais la retenue sur dépôt de garantie doit être justifiée par des devis ou factures précis. La restitution du dépôt de garantie - ou son imputation sur les sommes dues - doit intervenir dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois dans le cas contraire. En pratique, lorsqu'un locataire expulsé laisse des dégradations locatives, le dépôt de garantie est souvent insuffisant à couvrir l'ensemble des réparations locatives : le solde peut être réclamé judiciairement.

Je recommande au bailleur de faire constater l'état du logement par commissaire de justice dès la libération des lieux, afin de disposer d'un constat contradictoire opposable. Ce document est indispensable si la vétusté du bien doit être distinguée des dégradations imputables au locataire, distinction que le juge opère en appliquant, le cas échéant, une grille de vétusté.

Encadrement des loyers et autres contraintes parisiennes

Paris est classée en zone tendue, ce qui emporte plusieurs conséquences pratiques indépendantes de la procédure d'expulsion. La révision du loyer est encadrée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Le loyer doit par ailleurs respecter le dispositif d'encadrement des loyers applicable depuis 2019, sous peine d'exposition à une action en diminution de loyer. La loi Élan du 23 novembre 2018 et la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ont en outre introduit des restrictions à la location des logements classés F et G (les passoires thermiques) au regard du diagnostic de performance énergétique (DPE) : depuis le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Ces contraintes énergétiques doivent être intégrées dans la gestion locative en amont, avant toute procédure contentieuse.

La caution solidaire (ou garantie des loyers impayés souscrite par le bailleur sous forme d'assurance loyers impayés) constitue un recours parallèle à la procédure d'expulsion. Elle ne dispense pas du respect de la procédure légale, mais permet au bailleur de percevoir les loyers pendant la durée de la procédure, sous conditions. La garantie Visale, gérée par Action Logement, offre une couverture similaire pour certaines catégories de locataires. La clause de solidarité dans les baux en colocation étend la responsabilité à l'ensemble des colocataires pour les loyers impayés de l'un d'eux.

Ce que je vérifie avant d'engager la procédure

Avant toute démarche contentieuse, je contrôle systématiquement plusieurs points. Le bail doit comporter une clause résolutoire rédigée en conformité avec la loi du 6 juillet 1989 et la jurisprudence récente : sans cette clause, la résiliation ne peut être obtenue que par voie judiciaire au fond, sans bénéficier du mécanisme de résiliation de plein droit, ce qui rallonge sensiblement la procédure. Les quittances de loyer doivent avoir été régulièrement délivrées. La révision du loyer doit avoir été notifiée dans les formes légales et calculée sur la base du bon IRL. Les charges locatives doivent être justifiées par des décomptes annuels réguliers, conformément aux obligations de la loi du 6 juillet 1989. Les diagnostics immobiliers annexés au bail (DPE notamment) doivent être valides.

Je vérifie également que le bailleur respecte ses obligations propres (logement décent, réparations locatives relevant du gros oeuvre, absence de clauses abusives dans le contrat de location) : un locataire qui soulève une exception d'inexécution fondée sur un manquement du bailleur peut obtenir du juge des délais supplémentaires, voire une réduction des sommes dues. La solidité du dossier du bailleur est la meilleure réponse aux tactiques dilatoires.

Si vous êtes bailleur confronté à des impayés persistants, à un locataire refusant de quitter les lieux à l'expiration d'un congé valablement délivré, ou à des dégradations constatées en cours de bail, décrivez-moi votre situation. J'examine les pièces disponibles, identifie les étapes procédurales déjà franchies et les vices éventuels, et propose une stratégie adaptée au calendrier judiciaire parisien.