Copropriété : obligations légales charges, AG et syndic

La France compte plus de 700 000 immeubles soumis au statut de la copropriété, représentant près de 9 millions de lots. Dans les dossiers que je traite, je constate régulièrement que les copropriétaires méconnaissent les règles élémentaires qui gouvernent leur immeuble : clés de répartition des charges, conditions de validité d'une assemblée générale, obligations de communication du syndic, seuils de majorité applicables aux travaux. Cette méconnaissance génère des contestations répétées, des pertes financières et, fréquemment, une saisine du tribunal judiciaire. Le cadre légal applicable repose sur la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Ce socle a été modifié à trois reprises : par la loi ALUR du 24 mars 2014, la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Identifier les manquements les plus courants permet, en pratique, de les anticiper.

1. Ignorer le règlement de copropriété : un document à valeur contractuelle contraignante

Beaucoup y voient une simple formalité. Mauvaise lecture. Achetez un lot de copropriété, et le règlement s'impose aussitôt - au repreneur comme au cédant, sans qu'il faille signer un quelconque acte d'adhésion. Ce document fixe la destination de l'immeuble, délimite parties privatives et parties communes, dit comment chacun peut en jouir, et établit les clés de répartition des charges. Sur ses limites, l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ne laisse pas de doute : le règlement « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble ».

Vient ensuite l'état descriptif de division, annexé au règlement. Il numérote chaque lot, en précise la nature, lui rattache des tantièmes. Pourquoi tant d'importance accordée à ces tantièmes ? Parce qu'ils tranchent deux questions d'un coup : la quote-part de charges qui pèse sur chaque copropriétaire, et le poids de sa voix en assemblée générale de copropriété. Millièmes ou dix-millièmes, selon les cas.

Deux familles de charges, aussi, que le texte distingue nettement. Il y a les charges générales d'abord : administration, conservation, entretien des parties communes. Et puis les charges spéciales, attachées aux services collectifs et aux équipements - l'ascenseur, le chauffage collectif, par exemple. Pour ces dernières, oubliez les tantièmes généraux. C'est l'utilité de l'équipement pour chaque lot qui dicte la répartition ; que vous l'utilisiez ou non ne change rien. Confondre ces deux catégories lors de la régularisation des charges annuelle ? Un grand classique du contentieux que je rencontre régulièrement dans ma pratique.

Exemple concret : un copropriétaire achète au troisième étage d'un immeuble haussmannien parisien. Il installe une climatisation en façade, sans jamais ouvrir le règlement. Sauf que ce règlement, fidèle à la destination bourgeoise de l'immeuble, prohibe toute modification de l'aspect extérieur sans accord préalable du syndicat des copropriétaires. La suite ne surprend personne : action en remise en état à ses frais, sous astreinte, et des dommages et intérêts en cas de désordres.

2. Négliger les assemblées générales : quorum, majorités et délais de contestation

L'assemblée générale est l'organe décisionnel du syndicat des copropriétaires. Le syndic adresse la convocation au moins 21 jours avant la date de réunion — obligation posée par l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Cette convocation doit reproduire l'ordre du jour intégral, projets de résolution inclus. Toute résolution adoptée sur un point absent de l'ordre du jour est nulle de plein droit.

Les règles de majorité varient selon la nature de la décision :

• Majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) : gestion courante, approbation des comptes, travaux d'entretien ;
• Majorité absolue (article 25) : travaux importants, délégation au conseil syndical, désignation ou révocation du syndic de copropriété ;
• Double majorité (article 26) : aliénation de parties communes, modification du règlement de copropriété affectant la jouissance des lots ;
• Unanimité : aliénation des parties communes dont la conservation est indispensable à la destination de l'immeuble.

Depuis la loi ELAN, le vote par correspondance est ouvert à l'ensemble des copropriétaires. Un copropriétaire peut également se faire représenter par un mandataire, sous réserve que ce dernier ne détienne pas plus de 10 % des voix du syndicat — sauf si ce plafond lui conférerait à lui seul la majorité requise.

Sur les voies de recours : le copropriétaire opposant ou défaillant — c'est-à-dire absent et non représenté — dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire d'une action en nullité. Ce délai est préfix : son expiration rend la décision définitive, même si elle est entachée d'un vice de forme. La Cour de cassation, 3e chambre civile, l'a confirmé dans un arrêt du 16 septembre 2021 (pourvoi n° 20-16.485) : le point de départ du délai est la notification du procès-verbal, et non sa rédaction ni sa signature.

Illustration : un syndicat vote en assemblée générale ordinaire la réfection de la toiture à la majorité de l'article 25, pour un montant de 180 000 euros. Deux copropriétaires, absents et non représentés, envisagent de contester la résolution. Faute d'avoir saisi le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, l'action en nullité n'est plus recevable. Ces copropriétaires demeurent tenus de régler leur quote-part de la dépense.

3. Méconnaître les obligations légales du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est le mandataire légal du syndicat des copropriétaires. La forme retenue — syndic professionnel, syndic bénévole ou syndic coopératif — influe sur le régime applicable, non sur l'étendue de la mission. La durée du mandat du syndic est plafonnée à trois ans, renouvelable par décision de l'assemblée. L'exercice à titre professionnel exige une carte professionnelle délivrée au sens de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, une garantie financière suffisante et une assurance responsabilité civile professionnelle.

Dans les dossiers que je traite, je vérifie systématiquement le respect des obligations légales suivantes :

• Ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires — sauf dispense votée à l'unanimité dans les petites copropriétés ;
• Tenue du carnet d'entretien de l'immeuble, retraçant les travaux réalisés et les contrats en cours ;
• Immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés géré par l'ANAH, obligation issue de la loi ALUR et applicable à toutes les copropriétés sans condition de taille ;
• Réalisation du diagnostic technique global (DTG) dans les copropriétés de plus de dix ans dépourvues de plan pluriannuel de travaux ;
• Établissement d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) sur dix ans, rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 pour les immeubles de plus de quinze ans.

La révocation du syndic est possible à tout moment : elle se vote à la majorité de l'article 25 et doit reposer sur une faute grave ou un manquement caractérisé. Le conseil syndical — composé de copropriétaires élus en assemblée générale ordinaire — assure un contrôle continu de la gestion : examen des comptes, analyse des contrats et devis, formulation d'orientations. Depuis la loi ALUR, l'assemblée peut lui déléguer certains pouvoirs de décision, dans les limites d'une enveloppe financière fixée lors du vote de délégation.

4. Sous-estimer la complexité des charges et du budget prévisionnel

Dans les grandes agglomérations françaises, l'ARCIC évalue les charges de copropriété à 45 euros par mètre carré et par an, en moyenne. Une moyenne qui gomme des écarts bien réels : l'âge du bâti, les équipements collectifs en place - ascenseur, gardien, chauffage collectif -, le niveau d'entretien. D'un immeuble à son voisin, les charges peuvent doubler.

Chaque année, l'assemblée générale ordinaire vote le budget prévisionnel, qui couvre les dépenses courantes d'entretien et d'administration. Les copropriétaires en versent une provision pour charges par trimestre, ajustée à la régularisation des charges annuelle, après approbation des comptes. Trois catégories à ne surtout pas mélanger :

• Les charges générales, réparties entre tous au prorata des tantièmes généraux ;
• Les charges spéciales, réparties selon l'utilité des équipements ou services pour chaque lot ;
• Les charges récupérables, que le propriétaire bailleur refacture à son locataire au titre de la loi du 6 juillet 1989.

La loi ALUR a ajouté un poste : le fonds de travaux. Chaque syndicat doit le constituer, en vue des dépenses exceptionnelles et des travaux votés. La cotisation annuelle minimale ? 5 % du budget prévisionnel. Les syndicats de moins de dix lots peuvent s'en affranchir, sous conditions, par un vote unanime. Un piège que j'identifie régulièrement dans ma pratique : ne confondez pas ce fonds avec l'avance de trésorerie permanente, laquelle sert à faire face aux urgences sans déclencher d'appel de fonds exceptionnel.

Lorsque les impayés grimpent, on bascule dans la copropriété fragile : seuil de 15 % d'impayés pour les syndicats de moins de 200 lots, 25 % au-delà. Le tribunal judiciaire peut alors nommer un administrateur provisoire, sur saisine du syndic, du conseil syndical ou d'un tiers des copropriétaires.

5. Réaliser des travaux sans les autorisations requises

Aux yeux de la loi, tous les travaux ne se ressemblent pas. Les travaux de copropriété obéissent à une hiérarchie d'autorisations précise. L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 réclame la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires pour « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ».

La frontière se ramène à trois cas :

• Travaux strictement limités aux parties privatives, sans toucher aux parties communes ni à l'aspect extérieur : libres en principe, à condition de respecter le règlement de copropriété ;
• Travaux affectant les parties communes - percer un mur porteur, modifier des canalisations communes, poser des équipements en toiture - : autorisation préalable obligatoire de l'assemblée générale ;
• Travaux de rénovation énergétique : régimes d'autorisation en partie allégés depuis la loi ELAN, notamment pour l'installation individuelle de production d'énergie renouvelable.

Désormais, le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) s'impose aux copropriétés de plus de 50 lots à usage principal d'habitation. Il conditionne le plan pluriannuel de travaux et alimente les décisions de rénovation soumises au vote. Bâtiments classés F ou G ? Rénovation progressive obligatoire, selon le calendrier qu'a fixé la loi Climat et Résilience.

Que risque celui qui touche aux parties communes sans l'aval de l'assemblée ? Une condamnation à remettre en état à ses frais, au besoin sous astreinte journalière. Et des dommages et intérêts si les travaux ont porté préjudice aux autres copropriétaires ou à l'immeuble.

6. Laisser prospérer les impayés et les litiges sans réaction rapide

Les impayés de charges fragilisent structurellement le syndicat. L'ANAH recense près de 15 % des copropriétés françaises en difficulté financière du fait d'impayés récurrents. Chaque défaillance individuelle se répercute mécaniquement sur les copropriétaires à jour : le syndicat compense par une avance de trésorerie ou par des appels de fonds complémentaires.

La procédure applicable est précisément encadrée. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ALUR, permet au syndic de saisir le président du tribunal judiciaire en référé afin d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement des provisions exigibles. L'ordonnance rendue est exécutoire nonobstant appel : le syndicat recouvre les sommes dues sans attendre l'issue d'un éventuel jugement au fond.

Avant toute saisine judiciaire, je distingue plusieurs étapes procédurales :

1. Mise en demeure du copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ;
2. Médiation, lorsque les deux parties y consentent : elle peut réduire sensiblement la durée du règlement du différend et limiter la dégradation des relations au sein de l'immeuble ;
3. Saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble en cas d'échec de la phase amiable.

La contestation d'une décision d'assemblée générale obéit à un régime distinct. Qu'il ait voté contre ou qu'il ait été absent lors du vote, le copropriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour introduire une action en nullité devant le tribunal judiciaire. Ce délai est préfix : il ne peut être ni suspendu ni interrompu.

7. Méconnaître les droits fondamentaux des copropriétaires et le rôle du conseil syndical

Le règlement de copropriété ne peut ni effacer ni amputer les droits que la loi reconnaît - à moins d'une justification tirée de la destination de l'immeuble :

• Droit d'accès aux documents : comptes, contrats du syndic, devis, procès-verbaux des cinq dernières assemblées générales ;
• Droit de vote en assemblée, proportionnel aux tantièmes du lot ;
• Droit de candidature au conseil syndical, sans durée minimale de détention du lot ;
• Droit de demander la convocation d'une assemblée générale extraordinaire quand l'urgence le justifie - exercice possible en groupe, dès lors que les copropriétaires demandeurs réunissent au moins un quart des voix du syndicat.

Le conseil syndical, c'est le regard du syndicat sur la gestion. Élu en assemblée générale ordinaire parmi les copropriétaires, il contrôle les comptes, scrute contrats et devis avant signature, surveille la gestion des parties communes, conseille l'assemblée. La loi ALUR lui a offert la faculté de recevoir délégation pour décider certains travaux urgents, dans une limite financière arrêtée au vote de délégation.

Un cas que je rencontre souvent mal saisi : la copropriété horizontale, ces ensembles de maisons individuelles soumis au statut de la copropriété. Au fond, les mêmes règles que la copropriété verticale. La différence tient à la nature des parties communes : voies d'accès, espaces verts, réseaux. Et c'est là, précisément, que je constate que les copropriétaires confondent parfois privatif et commun - d'où les litiges quand vient le moment de répartir les charges d'entretien.

Un dernier point que je soulève pour les grandes copropriétés à plusieurs bâtiments : le syndicat secondaire. Les copropriétaires de bâtiments distincts peuvent le créer pour gérer les parties communes propres à ces seuls bâtiments. Il coexiste alors avec le syndicat principal, qui garde la charge des parties communes à l'ensemble.

Conclusion : anticiper les erreurs pour préserver son patrimoine en copropriété

Au fond, les erreurs en copropriété naissent presque toujours de la même source : une connaissance approximative du cadre légal. Le règlement, mal lu. Les majorités, confondues d'une décision à l'autre. Les attentes de la loi envers le syndic, sous-estimées. Ou des impayés laissés filer, qui s'empilent. La loi du 10 juillet 1965, enrichie des lois ALUR, ELAN et Climat et Résilience, met pourtant à disposition des outils précis pour prévenir et pour résoudre - à condition de les connaître et d'agir dans les délais.

Établi dans le 8e arrondissement de Paris, j'accompagne copropriétaires, syndicats des copropriétaires et conseils syndicaux : litiges de copropriété, contestation de décisions d'assemblée générale, recouvrement de charges impayées, analyse de règlements de copropriété. J'interviens en droit immobilier, baux commerciaux, construction et copropriété, en ajustant mon approche aux particularités de chaque dossier.