Commandement de quitter les lieux en bail d'habitation : procédure, délais et recours
Le commandement de quitter les lieux est l'acte par lequel un commissaire de justice (anciennement huissier de justice, dénomination modifiée depuis le 1er juillet 2022) enjoint à l'occupant de libérer un logement en exécution d'une décision judiciaire. Il ne se confond pas avec le commandement de payer, qui ouvre la procédure : il en constitue l'aboutissement, une fois le bail résilié et l'expulsion ordonnée par le tribunal. Deux mois séparent sa signification de la possibilité d'une expulsion physique - délai d'ordre public sur lequel le locataire peut encore agir.
Le cadre contractuel du bail d'habitation
Le bail d'habitation - qu'il porte sur un logement nu (bail non meublé) ou un logement garni (bail meublé) - est régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte, modifié en profondeur par la loi ALUR de 2014 puis par la loi Élan de 2018, fixe le régime impératif du contrat de location à usage de résidence principale.
La durée du bail est de trois ans pour un bailleur personne physique louant un logement vide, d'un an pour un bail meublé, et d'un an également pour le bail étudiant (neuf mois sans reconduction tacite). Le bail mobilité, introduit par la loi Élan, offre une durée d'un à dix mois non renouvelable, sans dépôt de garantie. Ces durées conditionnent directement le calcul du préavis applicable lors d'un congé du bailleur ou d'un congé donné par le locataire.
Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour le logement vide, deux mois pour le meublé. Sa restitution doit intervenir dans le mois suivant la remise des clés si l'état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation locative, dans les deux mois en cas de dégradations constatées - déduction faite d'une retenue sur dépôt de garantie justifiée, vétusté déduite selon une grille de vétusté si les parties en ont convenu une.
Les obligations du locataire comprennent le paiement du loyer et des charges locatives à leur échéance, l'usage paisible du logement, la souscription d'une assurance habitation (le défaut d'assurance habitation peut constituer un motif de résiliation selon les stipulations du bail), et l'entretien courant relevant des réparations locatives. Les obligations du bailleur portent sur la délivrance d'un logement décent répondant aux critères de surface habitable minimale et de performance énergétique - la loi Climat et Résilience ayant progressivement interdit la mise en location des passoires thermiques classées G, puis F. Le bailleur doit remettre au locataire un dossier de diagnostics immobiliers comprenant notamment le diagnostic de performance énergétique.
La révision du loyer obéit à l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers - Paris, Lille, Bordeaux et d'autres communes de la petite couronne depuis l'extension progressive du dispositif -, le loyer ne peut excéder un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le non-respect de cette règle expose le bailleur à une action en diminution de loyer.
Du premier impayé à la résiliation : étapes et mécanismes
Partons du constat le plus fréquent : des loyers impayés qui s'accumulent. Selon les données publiées par le ministère de la Justice, environ 150 000 décisions d'expulsion locative sont prononcées chaque année en France, et plus de 90 % trouvent leur origine dans des impayés de loyer. La garantie des loyers impayés (GLI, aussi appelée assurance loyers impayés), la garantie Visale d'Action Logement, ou encore la caution solidaire d'un tiers permettent en amont de transférer ce risque - mais elles n'évitent pas la procédure si le sinistre survient malgré tout.
Le point de départ légal est le commandement de payer délivré par commissaire de justice. Cet acte constitue la mise en demeure formelle adressée au locataire et déclenche plusieurs effets simultanés : il fait courir le délai de deux mois à l'issue duquel la clause résolutoire joue de plein droit si les sommes réclamées n'ont pas été réglées ; il oblige le bailleur à informer la caisse d'allocations familiales dans les 48 heures (obligation posée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989) afin que les aides au logement - aide personnalisée au logement (APL) notamment - soient maintenues ou reversées directement au bailleur ; il active aussi, le cas échéant, la procédure de signalement à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives).
Lorsque le locataire ne régularise pas dans ce délai, le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien - plus précisément le juge des contentieux de la protection (JCP), qui a absorbé depuis 2020 les compétences de l'ancien tribunal d'instance en matière locative - pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et obtenir un titre exécutoire d'expulsion. La procédure peut prendre la forme d'une assignation au fond ou d'un référé-provision pour les sommes liquides et non sérieusement contestables.
Exemple 1 : Un locataire parisien présente un arriéré de 4 200 € (loyers et charges). Le commissaire de justice délivre un commandement de payer le 3 mars. Aucun règlement n'intervenant avant le 3 mai, la clause résolutoire joue. Le bailleur assigne devant le JCP du tribunal judiciaire de Paris. À l'audience, le locataire sollicite des délais de paiement et présente un plan d'apurement. Le juge peut, en application de l'article 1343-5 du Code civil, accorder jusqu'à vingt-quatre mois pour apurer la dette - suspendant dans ce cas les effets de la clause résolutoire.
Avant ou pendant la procédure judiciaire, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. La CDC - instance paritaire composée à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires - rend un avis non contraignant dans un délai d'environ deux mois. Sa saisine est gratuite et facultative pour les litiges d'impayés, mais obligatoire pour certains différends relatifs aux charges, à l'état des lieux ou à la révision du loyer avant toute action judiciaire. La médiation locative peut aussi être proposée par le juge en cours d'instance.
Le locataire en difficulté financière peut également saisir la commission de surendettement de la Banque de France : dès lors qu'un plan de redressement est ouvert, l'exécution des mesures d'expulsion peut être suspendue. L'avance Loca-Pass d'Action Logement ou le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peuvent financer le remboursement de l'arriéré locatif sous conditions de ressources.
La résiliation du bail : causes et régime
La résiliation du bail peut résulter de plusieurs causes que la pratique rencontre régulièrement :
- Le jeu de la clause résolutoire pour loyers impayés, défaut d'assurance habitation, sous-location non autorisée ou troubles du voisinage répétés - à condition que le commandement préalable visé par la clause n'ait pas été suivi d'effet dans le délai imparti ;
- La résiliation judiciaire prononcée par le JCP en l'absence de clause résolutoire ou lorsque le juge refuse d'en constater l'acquisition (par exemple si le locataire a payé avant l'audience) ;
- Le congé pour reprise personnel du bailleur, le congé pour vente avec exercice possible du droit de préemption du locataire dans un délai de deux mois, ou le congé pour motif légitime et sérieux - tous notifiés au moins six mois avant le terme du bail vide ;
- Le congé donné par le locataire : préavis d'un mois en zone tendue, trois mois en zone non tendue pour un bail vide.
Le congé pour vente impose que l'offre de vente accompagnant le congé soit réelle et aux conditions du marché. Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour accepter - ou de quatre mois si une promesse de prêt est nécessaire - à défaut de quoi il perd son droit au maintien dans les lieux à la date d'effet du congé. L'occupation sans droit ni titre qui s'ensuit expose à une condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation calculée sur la valeur locative du bien.
La loi ALUR a par ailleurs interdit certaines clauses abusives dans les contrats de location : clause prévoyant des honoraires de relocation à la charge exclusive du locataire, clause mettant à sa charge des frais normalement supportés par le bailleur (frais d'état des lieux unilatéral, par exemple). Leur nullité peut être invoquée à tout moment.
Le commandement de quitter les lieux : régime, contenu, effets
Le commandement de quitter les lieux ne peut être délivré qu'après l'obtention d'un titre exécutoire - jugement du JCP, ordonnance de référé, ou décision de la cour d'appel - ayant prononcé ou constaté la résiliation du bail et ordonné l'expulsion. C'est le commissaire de justice mandaté par le bailleur qui le signifie à l'occupant à son domicile (c'est-à-dire dans le logement litigieux lui-même, en principe).
Son régime est fixé par l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution : l'expulsion d'un lieu habité ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement. Ce délai est d'ordre public - le bailleur ne peut y déroger par convention, ni l'abréger unilatéralement.
L'acte doit mentionner, à peine de nullité : la désignation précise des lieux, la décision de justice sur le fondement de laquelle il est délivré, le délai de deux mois laissé à l'occupant, la faculté de saisir le juge de l'exécution pour obtenir une réduction ou une prolongation de ce délai, et les coordonnées des organismes d'hébergement d'urgence ou d'aide au relogement (SIAO, Action Logement, FSL). L'omission de la mention relative aux voies de recours a été sanctionnée par la jurisprudence : la Cour de cassation (Civ. 2e) a censuré des procédures dans lesquelles cet élément faisait défaut, sans qu'il soit nécessaire de citer ici un numéro de pourvoi particulier.
Pendant le délai de deux mois, le locataire - ou tout autre occupant de son chef - peut saisir le juge de l'exécution (JEX) pour demander soit une réduction, soit une prolongation pouvant aller jusqu'à trois ans, en application de l'article L. 412-3 du Code des procédures civiles d'exécution. Le JEX apprécie notamment l'âge de l'occupant (les personnes de plus de 65 ans bénéficient d'une protection renforcée), son état de santé, ses charges familiales, et les perspectives de relogement. Le droit au logement opposable (DALO) peut également être invoqué pour orienter l'occupant vers un relogement prioritaire.
Exemple 2 : Un locataire âgé de 74 ans, seul, bénéficiaire de l'ASPA, se voit signifier un commandement de quitter les lieux à Paris après un jugement d'expulsion pour impayés de 8 000 €. Son conseil saisit le JEX, produit un certificat médical et justifie de démarches de relogement en cours auprès d'un bailleur social. Le JEX octroie un délai supplémentaire de vingt mois. À l'issue, si aucune solution de relogement n'est trouvée, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique.
La trêve hivernale et les autres causes de suspension
L'exécution physique de l'expulsion est suspendue de plein droit pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars de chaque année (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Cette suspension s'applique même si le délai de deux mois issu du commandement est entièrement écoulé. Elle ne profite toutefois pas aux occupants entrés dans les lieux par voie de fait (squat), ni dans certaines hypothèses prévues par la loi Élan - notamment lorsqu'un relogement décent correspondant aux besoins de l'occupant a été proposé et refusé.
D'autres causes peuvent suspendre la procédure d'expulsion locative : l'ouverture d'une procédure de surendettement, la saisine de la CCAPEX qui peut provoquer un report d'audience, ou encore la signature d'un protocole de cohésion sociale entre le locataire, le bailleur social et les services sociaux - dispositif réservé au logement social permettant d'apurer la dette sur deux ans en contrepartie du maintien dans les lieux.
L'expulsion effective et ses conséquences patrimoniales
À l'expiration du délai de deux mois (ou du délai prolongé accordé par le JEX), hors période de trêve hivernale, le commissaire de justice peut procéder à l'expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique requis auprès du préfet. Le refus ou le retard de ce concours engage la responsabilité de l'État : en pratique, les délais d'obtention du concours de la force publique en Île-de-France atteignent parfois six à douze mois supplémentaires, allongeant d'autant la procédure.
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et un inventaire des meubles laissés sur place. Ces meubles sont placés en garde-meubles aux frais de l'occupant expulsé, qui dispose d'un délai de deux mois pour les récupérer avant leur vente aux enchères.
Sur le plan financier, la procédure d'expulsion - du premier commandement de payer à l'expulsion physique - dure en moyenne entre douze et vingt-quatre mois. Dans les ressorts les plus surchargés d'Île-de-France, ce délai peut atteindre trente-six mois. Pendant toute cette période, le locataire maintenu dans les lieux après résiliation du bail est redevable d'une indemnité d'occupation - généralement fixée au montant du loyer antérieur - sans bénéficier des garanties du locataire de bonne foi.
Quant à la restitution du dépôt de garantie, elle est rarement effective en cas d'expulsion pour impayés : le bailleur impute le dépôt sur l'arriéré locatif, les dégradations locatives constatées à l'état des lieux de sortie, et les frais de remise en état. Si l'arriéré excède le dépôt, le solde reste dû - récupérable, selon les cas, par saisie-attribution sur un compte bancaire ou saisie des rémunérations. Une injonction de payer préalable peut simplifier cette voie d'exécution si le titre obtenu à l'expulsion ne mentionne pas de condamnation chiffrée sur ce point.
Recours et dispositifs de protection
Du côté du locataire, les instruments de protection s'articulent chronologiquement : demande de délais de paiement devant le JCP lors de l'audience au fond (jusqu'à vingt-quatre mois en application de l'article 1343-5 du Code civil) ; recours devant le JEX pour prolonger le délai de deux mois issu du commandement (jusqu'à trois ans) ; bénéfice automatique de la trêve hivernale ; aide juridictionnelle pour financer l'assistance d'un avocat sous conditions de ressources.
Les dispositifs d'aide financière au relogement méritent d'être connus : le FSL prend en charge tout ou partie du premier loyer, du dépôt de garantie ou d'un arriéré locatif selon les départements. L'avance Loca-Pass finance le dépôt de garantie sans intérêts pour les salariés du secteur privé. La garantie Visale couvre jusqu'à trente-six mensualités impayées pour les locataires éligibles - une alternative à la caution solidaire classique ou à la GLI souscrite par le bailleur.
Du côté du bailleur, la validité formelle du commandement de quitter les lieux conditionne la régularité de toute la suite de la procédure. Un acte incomplet ou mal signifié expose à une nullité soulevée devant le JEX, avec remise à zéro du délai de deux mois. Dans les dossiers de bail en copropriété, l'expulsion peut aussi interagir avec les charges de copropriété impayées - le syndicat des copropriétaires conservant ses voies propres de recouvrement contre le bailleur, indépendamment du sort du locataire.
Conclusion
La procédure d'expulsion locative forme un enchaînement réglementé d'actes - commandement de payer, jugement de résiliation, commandement de quitter les lieux, expulsion physique - dont chaque étape obéit à des délais et des formes strictes. La méconnaissance d'une formalité peut invalider l'ensemble de la démarche ou ouvrir des recours inattendus. Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, situé dans le 8e arrondissement de Paris et pratiquant régulièrement le contentieux locatif devant le tribunal judiciaire de Paris, assiste aussi bien les bailleurs dans la conduite de ces procédures que les locataires souhaitant exercer leurs droits à chaque stade : négociation d'un plan d'apurement, saisine du JEX, obtention de délais de grâce ou assistance à la CDC.