VEFA : garanties légales et recours en cas de défaillance du promoteur

En VEFA, l'acquéreur verse le prix par appels de fonds successifs, calés sur l'avancement physique du chantier, avant même que le bien soit achevé. Selon les données du ministère du Logement, les défaillances graves - liquidation judiciaire ou abandon de chantier caractérisé - touchent environ 2 % des opérations ; les retards de livraison sont plus fréquents, autour de 15 % des programmes neufs, avec un décalage moyen de six mois. La vente en l'état futur d'achèvement représente par ailleurs environ 70 % des ventes de logements neufs en France - ce qui donne la mesure de l'enjeu pratique.

Le droit français répond à cette exposition financière par un dispositif de protection d'ordre public, applicable dans le « secteur protégé » de la promotion immobilière au sens du Code de la construction et de l'habitation. Ce régime articule des règles de formation du contrat, un échelonnement réglementé des paiements et des garanties financières obligatoires. L'examen porte d'abord sur le régime légal du contrat, puis sur les garanties financières, avant d'aborder les voies de recours en cas de défaillance.

Régime juridique de la VEFA et obligations du promoteur

La VEFA est définie à l'article 1601-1 du Code civil : le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est donc titulaire d'un droit de propriété dès la signature de l'acte authentique, mais le promoteur demeure maître d'ouvrage et assume la responsabilité du chantier jusqu'à la livraison du bien - distinction qui a des conséquences directes sur la répartition des risques.

Le contrat préliminaire - dit contrat de réservation - est régi par les articles L. 261-15 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Il doit mentionner le prix prévisionnel, la consistance du logement, les délais de livraison et les conditions de la garantie financière d'achèvement. Le dépôt de garantie est plafonné : 5 % du prix prévisionnel si l'acte authentique est signé dans l'année, 2 % si le délai est compris entre un et deux ans, zéro au-delà. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours calendaires à compter de la notification du contrat.

L'acte authentique de vente est reçu par notaire. Il fixe l'échelonnement des paiements selon les stades d'avancement : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux, le solde de 5 % à la livraison. Ces plafonds résultent de l'article L. 261-11 du Code de la construction et de l'habitation et ont un caractère impératif - toute clause prévoyant des appels de fonds supérieurs est frappée de nullité.

Les frais de notaire en VEFA s'établissent entre 2 et 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l'ancien, en raison du taux réduit de taxe de publicité foncière applicable aux immeubles neufs. Sous conditions de zone et de ressources, l'acquéreur peut accéder à un prêt à taux zéro ou à une TVA à 5,5 % dans les zones ANRU. L'exonération de taxe foncière pendant deux ans à compter de l'achèvement s'applique de plein droit. Le dispositif Pinel, pour les investisseurs locatifs, reste soumis à des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

La garantie financière d'achèvement : mécanisme et portée

La garantie financière d'achèvement (GFA) constitue l'instrument central de protection de l'acquéreur. Depuis l'ordonnance du 3 octobre 2013, ratifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, seule la garantie extrinsèque - émise par un établissement de crédit, une société de financement ou une compagnie d'assurance - est admise dans le secteur protégé pour les permis de construire déposés après le 1er janvier 2015. La garantie dite intrinsèque, fondée sur la seule situation financière du promoteur, a été supprimée à cette date.

La GFA engage le garant à financer l'intégralité du coût d'achèvement si le promoteur ne peut plus y faire face - sans plafond forfaitaire. En cas de liquidation judiciaire, le garant peut soit désigner un mandataire chargé de reprendre le chantier, soit rembourser les acquéreurs, selon son appréciation de l'état d'avancement des travaux. La garantie de remboursement, distincte de la GFA, couvre les versements effectués lorsque la vente ne peut aboutir : non-réalisation d'une condition suspensive d'obtention de prêt, refus définitif du permis de construire, abandon du projet avant démarrage des travaux.

Dans les dossiers de défaillance traités en pratique, la difficulté tient moins à l'existence formelle de la GFA qu'à sa mise en jeu : le garant exige la démonstration d'une défaillance caractérisée - ouverture d'une procédure collective ou abandon de chantier documenté. Une cessation de paiement non suivie d'une procédure judiciaire ne suffit pas toujours. Conserver l'ensemble des mises en demeure adressées au promoteur et les accusés de réception est donc indispensable dès les premiers signes de difficulté.

La garantie de parfait achèvement, prévue à l'article 1792-6 du Code civil, court un an à compter de la réception des travaux. Elle couvre la reprise de tous les désordres, malfaçons et défauts de conformité signalés au procès-verbal de réception ou notifiés dans l'année. La garantie biennale couvre les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage pendant deux ans. La garantie décennale, fondée sur les articles 1792 et suivants du Code civil, protège dix ans contre les désordres compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination - elle suppose que l'acquéreur ait souscrit une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier, conformément à l'article L. 242-1 du Code des assurances.

Défaillance : formes, conséquences et procédures

La défaillance du promoteur recouvre des situations hétérogènes : liquidation judiciaire, redressement judiciaire avec arrêt des travaux, retard prolongé non justifié, abandon de chantier. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a renforcé les obligations d'information du promoteur sur les causes de retard et précisé le régime des pénalités de retard dues à l'acquéreur, calculées à raison de 1/3 000 du prix par jour de retard, sauf stipulation contractuelle plus favorable.

Premier exemple : en 2019, la mise en liquidation judiciaire du groupe Urbania a bloqué plus de 1 000 acquéreurs sur 25 programmes - certains avaient déjà versé plus de 70 % du prix d'acquisition conformément à l'échelonnement contractuel. Les GFA ont permis, dans la majorité des programmes, la désignation d'un promoteur repreneur. Les délais de reprise ont cependant excédé dix-huit mois dans plusieurs opérations ; aucune indemnisation automatique du préjudice de jouissance n'a été accordée aux acquéreurs concernés dans le cadre de la seule mise en jeu de la GFA.

Second exemple, en région toulousaine : des acquéreurs confrontés à un abandon de chantier ont obtenu, après action judiciaire en responsabilité contractuelle, le remboursement intégral des sommes versées assorti des intérêts légaux, ainsi qu'une indemnisation de 25 000 euros par lot au titre des préjudices subis (frais de relogement, perte de jouissance, frais bancaires). L'absence de GFA valide au dossier a allongé le contentieux sur plusieurs années avant qu'une solution soit trouvée.

La procédure à suivre en cas de défaillance constatée :

• Adresser une mise en demeure au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception, en documentant précisément les manquements : retard par rapport au calendrier contractuel, absence de réponse aux convocations, cessation visible du chantier.
• Notifier le garant (établissement bancaire ou assureur) par lettre recommandée, en joignant le contrat de vente, les justificatifs des versements effectués et la mise en demeure restée sans effet.
• En cas d'ouverture d'une procédure collective, déclarer sa créance au mandataire judiciaire dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC - délai porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Le non-respect de ce délai entraîne la forclusion.
• Consigner dans le procès-verbal de réception toutes les réserves relatives aux désordres visibles lors de la livraison, même partielle - cette formalité conditionne la mise en œuvre des garanties légales post-livraison.

L'action en résolution du contrat pour inexécution, fondée sur l'article 1224 du Code civil, est ouverte lorsque la défaillance rend l'achèvement manifestement impossible. Elle ouvre droit au remboursement des sommes versées et aux dommages et intérêts, sous réserve que l'acquéreur établisse le préjudice subi. La consignation du solde du prix lors de la livraison - pratiquée lorsque des réserves importantes sont émises - constitue un levier pour contraindre le promoteur à lever les désordres avant le paiement définitif.

Vérifications préalables à l'acquisition

Avant la signature du contrat préliminaire, la solidité financière du promoteur se vérifie : consultation des comptes annuels déposés au greffe du tribunal de commerce, examen des programmes antérieurement livrés, recherche d'absence de procédure collective au Kbis et au BODACC. Le permis de construire doit être définitif et purgé de tout recours - un programme commercialisé sans permis définitif fait peser sur l'acquéreur un risque supplémentaire que le contrat ne couvre pas.

Le contrat de réservation doit identifier expressément le garant de la GFA (nature de la garantie, nom de l'établissement). L'absence de cette mention caractérise un manquement à l'obligation de renseignement du promoteur et peut justifier la nullité du contrat préliminaire avec restitution du dépôt de garantie. La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) est par ailleurs requise pour que la livraison soit régulière au regard des autorisations d'urbanisme.

Le Cabinet d'avocats Richard Cohen, dont la pratique en droit immobilier est centrée sur Paris et l'Île-de-France, intervient en amont pour l'analyse des contrats VEFA et des garanties financières, comme en aval pour la mise en jeu des recours en cas de défaillance du promoteur ou de litige post-livraison.