Indivision successorale et tribunal judiciaire : cadre juridique

L'indivision successorale : mécanisme et sources légales

Lorsqu'un défunt laisse plusieurs héritiers, les biens indivis tombent en indivision dès l'ouverture de la succession, sans qu'aucun acte formel soit nécessaire. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite sur l'ensemble du patrimoine, non localisée sur un bien précis. Cette situation, régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil, peut concerner un appartement parisien autant qu'un portefeuille de plusieurs immeubles.

La quote-part de chaque héritier résulte des règles légales de dévolution successorale ou des dispositions testamentaires, sous réserve de la réserve héréditaire. Un testament peut ainsi attribuer 60 % d'un immeuble à un enfant et 40 % à un autre, mais ne peut pas empiéter sur la réserve légale au détriment des héritiers réservataires. La donation consentie du vivant du défunt entre aussi dans le calcul de la masse partageable, ce qui génère fréquemment des conflits entre indivisaires.

L'indivision se distingue du démembrement de propriété : dans ce dernier, usufruit et nu-propriété sont attribués à des personnes différentes, sans communauté de droits sur un même bien. Une succession peut combien les deux régimes lorsque le conjoint survivant opte pour un usufruit universel sur tout ou partie des biens, les enfants recevant alors la nu-propriété.

Gestion de l'indivision : actes conservatoires, d'administration et de disposition

La loi distingue trois catégories d'actes selon leur gravité. Les actes conservatoires (réparations urgentes, paiement de la taxe foncière, souscription d'une assurance) peuvent être accomplis par un seul indivisaire, sans accord des autres. Les actes d'administration courants, tels que la mise en location d'un bien indivis ou le renouvellement d'un bail, requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis en vertu de l'article 815-3 du Code civil. Les actes de disposition, notamment la vente d'un immeuble indivis, exigent en principe l'unanimité des indivisaires.

Cette exigence d'unanimité constitue la principale source de blocage pratique. Dès lors qu'un héritier refuse de vendre ou ne répond pas aux convocations notariales, aucune cession amiable ne peut être finalisée. C'est précisément dans ces situations que l'intervention du tribunal judiciaire devient nécessaire.

Une convention d'indivision, formalisée par acte notarié, permet d'aménager contractuellement la gestion des biens indivis pour une durée maximale de cinq ans (renouvelable). Elle peut désigner un gérant, fixer les modalités de prise en charge des charges, et organiser les conditions de sortie d'indivision. Toutefois, en l'absence d'une telle convention, les règles légales supplétives s'appliquent dans leur rigidité.

Le partage amiable : rôle du notaire et conditions

Le partage amiable reste la voie normale de liquidation d'une indivision successorale. Le notaire dresse un état liquidatif, évalue les biens - si nécessaire par expertise immobilière -, calcule les droits de chaque héritier et rédige l'acte de partage, soumis à publicité foncière lorsqu'il porte sur des immeubles. Les frais de notaire et les droits d'enregistrement afférents au partage sont fixés par le décret tarifaire : depuis 2021, le droit de partage s'élève à 2,5 % de l'actif net partagé.

Le partage amiable suppose l'accord de tous les indivisaires, y compris des créanciers ayant pratiqué une saisie sur les droits d'un héritier. Lorsqu'un héritier est sous tutelle ou curatelle, l'accord du juge des tutelles est requis avant signature. En présence d'un héritier mineur, le partage ne peut être finalisé qu'avec l'autorisation judiciaire du juge des contentieux de la protection. Ces conditions rendent le partage amiable parfois plus complexe qu'il n'y paraît dans les dossiers successoraux parisiens impliquant des patrimoines familiaux constitués sur plusieurs générations.

Le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire

Ouverture de la procédure

Tout indivisaire peut, à tout moment, provoquer le partage judiciaire en saisissant le tribunal judiciaire du lieu d'ouverture de la succession (article 45 du Code de procédure civile). L'action en partage est imprescriptible selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation. Le tribunal judiciaire compétent pour une succession ouverte à Paris sera le Tribunal judiciaire de Paris, situé dans le 17e arrondissement.

La demande est formée par assignation. Le juge désigne un notaire commis pour procéder aux opérations de partage, et éventuellement un expert judiciaire pour évaluer les biens immobiliers. Si un héritier refuse de comparaître ou de signer les actes notariaux, il est dit défaillant et le notaire dresse un procès-verbal de difficultés renvoyé au juge commis.

Attribution préférentielle et soulte

Lors du partage judiciaire, un héritier peut demander l'attribution préférentielle d'un bien indivis - par exemple, un logement qu'il occupe à titre de résidence principale ou une entreprise dont il assure l'exploitation. L'article 831 du Code civil reconnaît ce droit à tout héritier copropriétaire indivis d'une exploitation agricole, d'un local d'habitation ou d'un local professionnel, sous réserve que la valeur du bien excède sa quote-part. Dans ce cas, l'héritier attributaire verse une soulte aux autres co-indivisaires pour compenser le déséquilibre.

Exemple concret : deux enfants héritent d'un appartement de 600 000 euros à parts égales. L'un d'eux y réside et demande l'attribution préférentielle. Sa quote-part vaut 300 000 euros ; il devra verser une soulte de 300 000 euros à son frère ou sa soeur. Si ce versement n'est pas financièrement possible, le juge peut ordonner la vente.

La licitation : vente forcée du bien indivis

Lorsque le partage en nature est impossible ou que les héritiers ne parviennent pas à un accord sur l'attribution, le tribunal judiciaire peut ordonner la licitation du bien indivis. La licitation constitue une vente aux enchères publiques organisée sous le contrôle du juge. Elle aboutit à une adjudication au profit du plus offrant, qui peut être l'un des indivisaires ou un tiers.

Le prix de l'adjudication est ensuite réparti entre les héritiers proportionnellement à leurs quotes-parts, après déduction des frais de procédure. Cette voie est souvent utilisée lorsque le bien est unique et indivisible (un appartement dans un immeuble en copropriété, par exemple) et que les héritiers ne s'accordent pas sur sa valeur. Dans les dossiers de succession comportant plusieurs immeubles, la licitation peut n'être ordonnée que pour un ou plusieurs biens, les autres étant attribués par voie de lots.

La Cour de cassation a rappelé que le juge ne peut refuser d'ordonner le partage ou la licitation au seul motif que le contexte familial est conflictuel (Civ. 1re, 12 juin 2014, n° 13-14.382).

Droit de préemption entre indivisaires et sortie d'indivision

L'article 815-14 du Code civil institue un droit de préemption au profit des co-indivisaires lorsque l'un d'eux souhaite céder ses droits à un tiers. L'indivisaire cédant doit notifier son projet de cession, prix et conditions, à chacun des co-indivisaires par acte d'huissier. Ces derniers disposent d'un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption. Passé ce délai sans réponse, la cession à un tiers est libre.

Ce mécanisme protège la cohésion familiale de l'indivision mais peut ralentir considérablement la sortie d'indivision lorsque plusieurs héritiers se disputent le rachat des droits. Dans les successions portant sur un patrimoine immobilier significatif en Ile-de-France, le droit de préemption génère des contentieux fréquents devant le tribunal judiciaire, notamment sur la validité de la notification ou la réalité du prix indiqué.

La sortie d'indivision peut aussi résulter d'une cession globale à un tiers acquéreur, d'une mise en SCI, ou encore d'une liquidation dans le cadre d'un divorce lorsque le régime matrimonial implique des biens indivis. Dans ce dernier cas, les règles du partage successoral et celles du partage des biens matrimoniaux se cumulent, complexifiant l'opération liquidative.

Fiscalité et publicité foncière

Le partage d'un bien immobilier indivis, qu'il soit amiable ou judiciaire, donne lieu à la perception du droit de partage au taux de 2,5 % de l'actif net partagé. Ce droit est dû même lorsque le partage est pur et simple, sans soulte. Lorsqu'une soulte est versée, elle supporte en outre les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,09 % (droits d'enregistrement applicables en Ile-de-France) calculés sur le montant de la soulte.

L'acte de partage notarié portant sur un immeuble doit être publié au service de publicité foncière territorialement compétent dans un délai de trois mois à compter de sa signature, sous peine d'inopposabilité aux tiers. Les hypothèques inscrites sur les droits d'un héritier suivent, après partage, le bien attribué à cet héritier ou sont reportées sur la soulte qui lui est versée.

Points de vigilance pratiques

• Un indivisaire ne peut pas être contraint de rester dans l'indivision : l'action en partage est un droit absolu, sauf clause d'indivision temporaire valablement stipulée (cinq ans maximum).
• Les dettes de l'indivision (charges de copropriété, remboursement d'emprunt, taxe foncière) incombent à tous les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts ; l'indivisaire qui a payé seul une dette commune dispose d'un recours en contribution contre les autres.
• Lorsque la succession comprend un bien sous hypothèque, le créancier hypothécaire doit être mis en cause dans la procédure de partage judiciaire pour que la décision lui soit opposable.
• En présence d'un démembrement de propriété sur un bien indivis (usufruit du conjoint survivant, nu-propriété des enfants), le partage nécessite l'accord de toutes les parties, usufruitières et nues-propriétaires.
• L'évaluation des biens immobiliers, réalisée par expertise judiciaire ou amiable, constitue souvent le principal point de désaccord entre héritiers ; une fourchette d'estimation trop large retarde mécaniquement la clôture des opérations de partage.

Le cabinet Richard Cohen traite régulièrement des dossiers d'indivision successorale à Paris et en Ile-de-France, devant le tribunal judiciaire de Paris ou les tribunaux de grande couronne, qu'il s'agisse d'obtenir une autorisation judiciaire de vente, de défendre un droit de préemption contesté ou de représenter un héritier dans une procédure de licitation.